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中國(guó)基金報(bào)記者 南深

房企股權(quán)融資如火如荼，2月12日晚標(biāo)桿房企萬(wàn)科定增預(yù)案出爐。

此次萬(wàn)科擬向不超過(guò)35名特定對(duì)象非公開(kāi)發(fā)行股票，計(jì)劃募資150億元，投向11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目以及補(bǔ)充流動(dòng)資金。中國(guó)基金報(bào)記者注意到，這11個(gè)項(xiàng)目有部分回報(bào)率較低，其中兩個(gè)項(xiàng)目投資收益率在3%-4%區(qū)間，有一個(gè)在4%-5%區(qū)間。

另外，作為萬(wàn)科第一大股東的深圳地鐵集團(tuán)，目前未明確表態(tài)是否參與此次定增，如深鐵不參與，其持股比例將被稀釋到25%出頭。

隨著去年11月28日監(jiān)管射出“第三支箭”即涉房股權(quán)融資，久旱逢甘霖的A股房企迅速掀起一輪再融資潮。截至2023年2月12日，含萬(wàn)科在內(nèi)短短兩個(gè)半月已有18家A股上市房企發(fā)布再融資預(yù)案，既有保利發(fā)展、招商蛇口、華發(fā)股份這樣的央國(guó)企開(kāi)發(fā)商，也有中南建設(shè)、榮盛發(fā)展等民營(yíng)房企。

募資150億開(kāi)發(fā)樓盤(pán)及補(bǔ)流

部分項(xiàng)目投資收益率不足4%

在“第三支箭”放開(kāi)不到一周的2022年12月2日，萬(wàn)科就公告要發(fā)行股票融資，彼時(shí)公司第一大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“深鐵集團(tuán)”）提請(qǐng)董事會(huì)將《關(guān)于提請(qǐng)股東大會(huì)給予董事會(huì)發(fā)行公司股份之一般性授權(quán)的議案》，作為臨時(shí)議案提交2022年第一次臨時(shí)股東大會(huì)審議，發(fā)行股份種類(lèi)包括A股及H股。2022年12月16日，該議案獲股東大會(huì)通過(guò)。

如今，A股定向增發(fā)方案率先發(fā)布。2023年2月12日晚萬(wàn)科A公告，2月10日公司董事會(huì)逐項(xiàng)審議通過(guò)了《關(guān)于公司非公開(kāi)發(fā)行A股股票方案的議案》。

根據(jù)方案，本次非公開(kāi)發(fā)行A股股票的發(fā)行對(duì)象為不超過(guò)35名（含35名）特定對(duì)象。發(fā)行對(duì)象范圍為：符合中國(guó)證監(jiān)會(huì)規(guī)定的證券投資基金管理公司、證券公司、財(cái)務(wù)公司、資產(chǎn)管理公司、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資者、信托公司、合格境外機(jī)構(gòu)投資者以及其他合格的投資者等。

發(fā)行股票的數(shù)量為募集資金總額除以發(fā)行價(jià)格，且不超過(guò)11億股（含本數(shù)），即不超過(guò)本次發(fā)行前公司總股本（含庫(kù)存股）的9.46%、不超過(guò)本次發(fā)行前公司A股總股本（含庫(kù)存股）的11.32%。發(fā)行股票的定價(jià)基準(zhǔn)日為發(fā)行期首日。發(fā)行價(jià)格不低于定價(jià)基準(zhǔn)日前20個(gè)交易日公司A股股票交易均價(jià)的80%。

本次非公開(kāi)發(fā)行股票的募集資金總額不超過(guò)人民幣150億元（含本數(shù)），扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額將全部用于11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及補(bǔ)充流動(dòng)資金，其中地產(chǎn)開(kāi)放投入105億元，補(bǔ)流45億元。

中國(guó)基金報(bào)記者注意到，這11個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目大部分位于一二線(xiàn)城市，但也有個(gè)別在諸如鞍山這樣的三四線(xiàn)城市。從回報(bào)率來(lái)看，大部分項(xiàng)目維持了較為正常的投資收益率，但有三個(gè)項(xiàng)目投資收益率偏低。

其中，廣州金茂萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目銷(xiāo)售凈利率預(yù)計(jì)只有3.32%，投資收益率只有3.49%；長(zhǎng)春溪望薈項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售凈利率3.5%，投資收益率3.8%；鞍山高新萬(wàn)科城項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷(xiāo)售凈利率4.24%，投資收益率4.94%。

這些低回報(bào)項(xiàng)目會(huì)否進(jìn)一步拉低萬(wàn)科的盈利能力？在雪球等平臺(tái)上也有部分網(wǎng)友表示擔(dān)憂(yōu)。

近幾年財(cái)報(bào)來(lái)看，萬(wàn)科的毛利率自2020年以來(lái)已經(jīng)持續(xù)下降。2019年其毛利率還保持在36%的高位，2020年降到29.25%，2021年進(jìn)一步下降到21.82%，而2022年三季報(bào)已經(jīng)跌破20%，只有19.63%。

深鐵集團(tuán)未明確是否參與

未來(lái)三年堅(jiān)持高現(xiàn)金分紅

值得注意的是，雖然是第一大股東深鐵集團(tuán)發(fā)起申請(qǐng)授權(quán)董事會(huì)增發(fā)股份，但此次A股定向增發(fā)其卻未表態(tài)是否參與。定增預(yù)案顯示，“截至本預(yù)案公告日，公司本次非公開(kāi)發(fā)行尚無(wú)確定的發(fā)行對(duì)象，因而無(wú)法確定發(fā)行對(duì)象與公司的關(guān)系。發(fā)行對(duì)象與公司之間的關(guān)系將在本次非公開(kāi)發(fā)行結(jié)束后公告的《發(fā)行情況報(bào)告書(shū)》中予以披露?！?/p>

對(duì)比另一個(gè)標(biāo)桿房企保利發(fā)展，其在2022年12月30日晚發(fā)布定增預(yù)案。預(yù)案顯示，保利發(fā)展擬通過(guò)非公開(kāi)發(fā)行股票募集不超過(guò)125億元。其中，控股股東保利集團(tuán)擬以現(xiàn)金方式認(rèn)購(gòu)本次非公開(kāi)發(fā)行股份金額不低于1億且不超過(guò)10億元。另外，“公司股價(jià)持續(xù)低于每股凈資產(chǎn)時(shí)，公司將促使控股股東、實(shí)際控制人通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)增持、公司回購(gòu)股份等措施，積極穩(wěn)定公司股價(jià)”。

萬(wàn)科表示，截至預(yù)案公告日，公司無(wú)控股股東，亦無(wú)實(shí)際控制人，深鐵集團(tuán)持有公司股份32.43億股，占公司總股本27.88%，為公司第一大股東?！氨敬畏枪_(kāi)發(fā)行完成后，深鐵集團(tuán)不因本次非公開(kāi)發(fā)行而取得公司控股權(quán)或?qū)嶋H控制權(quán)。因此，本次發(fā)行完成后，公司仍無(wú)控股股東和實(shí)際控制人，本次非公開(kāi)發(fā)行不會(huì)導(dǎo)致公司的控制權(quán)發(fā)生變化。”

按此次定向增發(fā)股份數(shù)量上限測(cè)算，如果深鐵集團(tuán)不參與，持股比例將下降到約25.37%。

回溯來(lái)看，2017年“寶萬(wàn)之爭(zhēng)”時(shí)，深鐵從華潤(rùn)集團(tuán)手中買(mǎi)下萬(wàn)科15.31%股的股份，后又從恒大手中買(mǎi)下的萬(wàn)科14.07%的股份，以持股比例29.38%成為萬(wàn)科第一大股東，大股東地位一直延續(xù)至今。

與此次定增預(yù)案一同發(fā)布的還有萬(wàn)科未來(lái)三年的股東回報(bào)規(guī)劃。

根據(jù)公告，未來(lái)三年（2023-2025年），公司將繼續(xù)注重現(xiàn)金分紅與股東回報(bào)，在滿(mǎn)足公司正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的資金需求的情況下，公司計(jì)劃每年以現(xiàn)金方式分配的利潤(rùn)不少于當(dāng)年實(shí)現(xiàn)的可分配利潤(rùn)的30%。

從2019年到2021年，萬(wàn)科的現(xiàn)金分紅比例分別為30.38%、34.98%和50.06%，三年累計(jì)分紅超過(guò)370億元，成為A股排名靠前的高股息公司。

“第三支箭”射出兩個(gè)半月

18家A股房企發(fā)布定增預(yù)案

萬(wàn)科A此番定向增發(fā)的大背景，是時(shí)隔多年涉房股權(quán)融資即“第三支箭”的射出。

2022年11月28日，中國(guó)證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展事關(guān)金融市場(chǎng)穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，中國(guó)證監(jiān)會(huì)支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，加大權(quán)益補(bǔ)充力度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)盤(pán)活存量、防范風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)型發(fā)展。

中國(guó)證監(jiān)會(huì)決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項(xiàng)措施，支持房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資，包括允許房地產(chǎn)上市企業(yè)非公開(kāi)方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶(hù)區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。

2022年12月22日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦指出，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求。

據(jù)中國(guó)基金報(bào)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至2023年2月12日，包括萬(wàn)科在內(nèi)已經(jīng)有至少18家A股上市房企發(fā)布了再融資方案，包括保利發(fā)展、招商蛇口、陸家嘴、華發(fā)股份等央國(guó)企地產(chǎn)公司，以及中南建設(shè)、榮盛發(fā)展、迪馬股份這樣的民營(yíng)房企。

編輯：小茉

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