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      謝逸楓:呼吁取消集中供地制度!

      更新時(shí)間:2023-02-08 21:32:37作者:智慧百科

      謝逸楓:呼吁取消集中供地制度!

      文/謝逸楓

      2021年2月,自然資源部宣布在全國(guó)22個(gè)重點(diǎn)城市開(kāi)始實(shí)行“兩集中”供地模式,全年分3批次集中統(tǒng)一實(shí)施招拍掛出讓。



      集中供地模式,主要是加大供應(yīng),穩(wěn)供需關(guān)系,穩(wěn)定地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期,應(yīng)對(duì)高杠桿、高負(fù)周、高周轉(zhuǎn)的土地開(kāi)發(fā)模式。

      筆者呼吁取消集中供地制度,讓市場(chǎng)決定土地配置!

      很榮幸參加某部組織的專(zhuān)家房地產(chǎn)視頻會(huì)議,我的建議是取消集中供地制,不是優(yōu)化調(diào)整,讓供地決定權(quán)回歸市場(chǎng),由地方按照季節(jié)、行情、市場(chǎng)變化,自行安排供地公告、供地次數(shù)。

      理由如下

      其一是集中供地制,不符合特殊時(shí)期的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

      目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)不是用低迷、寒冷就可以形容,是元?dú)獯髠?。房企死了,連國(guó)央城企都開(kāi)始減少拿地,民企更加不敢拿地。

      一旦市場(chǎng)庫(kù)存去化達(dá)到合理的周期,未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著供小于求的局面,不利于房地產(chǎn)、土地市場(chǎng)的預(yù)期。

      其二是集中供地制,起不到指導(dǎo)、穩(wěn)預(yù)期的作用。

      集中供地制不是長(zhǎng)效機(jī)制,無(wú)法起到對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的作用,因?yàn)橄拗菩缘恼?,最終只會(huì)影響供需健康循環(huán)。

      其三是集中供地制,反而影響供地計(jì)劃、完成目標(biāo)。

      2022年全年22城平均供地計(jì)劃完成率58.47%,尚未剔除綜合用地中的非住宅部分),僅有合肥、無(wú)錫、上海、廈門(mén)4城完成全年供地計(jì)劃,長(zhǎng)春、重慶完成率僅16%。

      其四是集中供地制,導(dǎo)致國(guó)央城企進(jìn)民退,易壟斷市場(chǎng)。

      土地市場(chǎng)里面超過(guò)40%,部分城市超過(guò)60%的都是國(guó)央城企,意味著什么。保障性住房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房都是國(guó)央城企在建,這是房地產(chǎn)市場(chǎng)非常奇葩的。

      其五是集中供地制,影響房地產(chǎn)、土地市場(chǎng)復(fù)蘇、土地財(cái)政收入。

      集中供地制,已經(jīng)影響到房地產(chǎn)、土地市場(chǎng)復(fù)蘇,大量的流拍、底價(jià)成交,土地成交大跌30%以上,讓購(gòu)房者更加以為房?jī)r(jià)還會(huì)下降,地價(jià)還會(huì)下降,導(dǎo)致入市信心全無(wú)。

      其六是集中供地制,已經(jīng)到了名存實(shí)亡的狀態(tài)

      市場(chǎng)因素驅(qū)動(dòng)下,集中供地在二線城市其實(shí)早已“名存實(shí)亡”。2022年10月,江西南昌“力爭(zhēng)”退出集中供地。

      2022年11月,長(zhǎng)沙今后不再按年度批次推介土地,打響了公開(kāi)退出集中供地城市名單的第一槍。

      北京、上海、杭州、武漢、蘇州、南京等城市雖沒(méi)有直接點(diǎn)名退出集中供地,但是全年土拍均突破了集中供地的次數(shù)限制,土拍次數(shù)達(dá)5~6批次。

      22城宅地集中供地制不是取消而是優(yōu)化,未來(lái)離取消僅一步之遙。

      取消22城宅地集中供地制,符合當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)低迷、寒冷的背景下,民企不敢拿地了,例如債務(wù)違約的房企等。

      國(guó)企、城投、央地拿地規(guī)模開(kāi)始減少,例如中海等,長(zhǎng)期指望他們托底土地市場(chǎng),不現(xiàn)實(shí)。特別是地方債務(wù)、城投債務(wù)已經(jīng)達(dá)到非常高的程度。

      自2021年到2022年實(shí)施的效果、作用看,集中供地制度無(wú)法起到穩(wěn)定和引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期的積極作用。

      首當(dāng)其沖的是供應(yīng)量、供應(yīng)完成計(jì)劃量目標(biāo)逐年下降,新開(kāi)工、新竣工量完成率越來(lái)越低。其次是大量限制性的政策存在,導(dǎo)致銷(xiāo)售不通暢,房屋質(zhì)量等問(wèn)題。

      最后是最大的遺憾是民營(yíng)房企紛紛停止拿地,土地供應(yīng)下降。國(guó)企、城投、央地集中攻城略地抄底,容易形成壟斷、國(guó)進(jìn),民退的現(xiàn)象,導(dǎo)致債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

      長(zhǎng)期看,不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展。

      按照自然資源部的回應(yīng),集中供地”制度并非取消,而是優(yōu)化調(diào)整。簡(jiǎn)單講,就是供應(yīng)的次數(shù)限制正式取消。各地可以根據(jù)市場(chǎng)與季節(jié)性變化,自行安排供地的次數(shù)。

      其實(shí),2022年的長(zhǎng)沙、南昌等地就已經(jīng)取消集中供地次數(shù)、集中供地公告的限制,目的是應(yīng)對(duì)房企的拿地節(jié)奏、銷(xiāo)售回款的變化、房地產(chǎn)市場(chǎng)的季節(jié)性等。

      不過(guò)效果不明顯,主要是沒(méi)有一刀切的取消限制土地出讓、拿地、價(jià)格、售價(jià)等附加條件,導(dǎo)致供地面積減少、土地成交不理性、流拍、底價(jià)成交的現(xiàn)象多。

      根據(jù)22城宅地兩集中制的解釋?zhuān)醇邪l(fā)布土地出讓公告、集中進(jìn)行土地出讓活動(dòng)。其目的是集中的加大市場(chǎng)供應(yīng),穩(wěn)定預(yù)期,穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、供需關(guān)系。

      部分城市取消集中公布公告、取消多次供應(yīng),到逐漸取消土地價(jià)格、售價(jià)、競(jìng)拍、配建、自持等政策限制,意味著宅地集中供地制,實(shí)質(zhì)上是名存實(shí)亡。


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