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作為樓市晴雨表，土拍市場(chǎng)的好壞，則預(yù)示著樓市的冷暖。

2023開(kāi)年，不管全國(guó)還是洛陽(yáng)，土拍市場(chǎng)開(kāi)始發(fā)生一些微妙的變化。

蟄伏一年多的民營(yíng)房企，正在恢復(fù)元?dú)?，殺入土地市?chǎng)。

1、民企入場(chǎng) 土拍市場(chǎng)漸次回暖

2月7日下午，新城控股在杭州土拍中以約25.37億元拿下臨平區(qū)崇賢核心區(qū)一幅商住地塊。

新城自2021年8月起就開(kāi)始收縮土地投資，此后僅2022年5月在河南商丘以2800多萬(wàn)元拿下一宗商業(yè)用地。

同日鄭州土拍，盡管依然是城投的主場(chǎng)，但我們卻看到了久違的民企身影。除了鄭州順邦置業(yè)拿下一宗地外，建業(yè)地產(chǎn)聯(lián)合富力地產(chǎn)以近5億元拿下高新區(qū)一宗地塊。而建業(yè)上次拿地，則要追溯至2022年4月，其以7400萬(wàn)元競(jìng)得鄭州鄭東新區(qū)一宗商業(yè)用地。

建業(yè)與富力拿地，背后更重要的信號(hào)是，出險(xiǎn)房企也出手拿地了，這是全國(guó)首例。

此次杭州釋出的崇賢商住地塊，引得新城、龍湖集團(tuán)、招商蛇口激烈競(jìng)逐。

2月7日上午，該地塊在開(kāi)拍約20分鐘后，即競(jìng)至封頂價(jià)24.6億元，樓面價(jià)7378元/平方米，溢價(jià)率 11.82%。當(dāng)日下午，八家房企進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)，新城最終中彩。

此次杭州土拍，也在一定程度上折射出新城的現(xiàn)金流有所好轉(zhuǎn)。

2021年下半年以來(lái)，土地市場(chǎng)鮮有民營(yíng)房企拿地身影，隨著融資利好頻出，或推動(dòng)民企重啟土地投資計(jì)劃。

2、開(kāi)年20天洛陽(yáng)成交8宗地

土地市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)的不止一二線城市，還有三線城市洛陽(yáng)。

據(jù)河洛樓市統(tǒng)計(jì)，2023年開(kāi)年1月17日-2月7日的短短20余天，洛陽(yáng)土地市場(chǎng)已經(jīng)成交8宗商住用地。而2022年一整年，洛陽(yáng)商住用地的成交量也不過(guò)19宗。

2月7日上午，洛陽(yáng)LYTD-2023-01、02、03號(hào)三宗地開(kāi)拍，均以底價(jià)順利成交。

地塊一位于伊濱區(qū)玉溪西街與吉慶路西北角，占地面積約37.4畝。

地塊LYTD-2023-01

地塊二位于伊濱區(qū)孝文大道與立雪路東北角，占地面積約50.2畝。

地塊LYTD-2023-02

地塊三位于伊濱區(qū)立雪路與玉溪西街西北角，占地面積約44.4畝。

地塊LYTD-2023-03

這三塊地成交均價(jià)均為約549萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約2940元/㎡。而拿地單位為洛陽(yáng)城鄉(xiāng)建設(shè)投資集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱“洛陽(yáng)城建”，而非“城投”）。

1月18日，洛陽(yáng)澗西區(qū)成功出讓三宗居住用地，面積合計(jì)約188.6畝，成交價(jià)共計(jì)11.35億元。各地塊成交信息如下：

位于澗西區(qū)絲路大道與河洛路東南角的LYTD-2022-46號(hào)地被洛陽(yáng)創(chuàng)潔建筑工程有限公司以約4.09億元拿下；土地出讓面積約71.2畝，成交單價(jià)約574萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約3444元/㎡。

地塊LYTD-2022-46

值得注意的是，該地塊為原升龍又一城項(xiàng)目B地塊所在地。

原升龍又一場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃圖

地塊LYTD-2022-46位置

位于澗西區(qū)澗濱南路以南、芳華路以北的LYTD-2022-47號(hào)地被洛陽(yáng)同樂(lè)寨城市更新建設(shè)有限公司以總價(jià)約5.31億元摘得；土地出讓面積約90.1畝，成交單價(jià)約589萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約3272元/㎡。

地塊LYTD-2022-47

位于澗西區(qū)周山大道與華夏路東南角的LYTD-2022-48號(hào)地被洛陽(yáng)東展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以總價(jià)約1.95億元摘得；土地出讓面積約27.3畝，成交單價(jià)約715萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約4290元/㎡。

地塊LYTD-2022-48

據(jù)河洛樓市了解，該地塊預(yù)計(jì)將建設(shè)瀛海19城二期。瀛海19城是洛陽(yáng)東展開(kāi)發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目，一期總占地150余畝，規(guī)劃建筑面積70余萬(wàn)平方米，涵蓋住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓等多種業(yè)態(tài)。項(xiàng)目一期已經(jīng)于2017年12月31日交房。

地塊LYTD-2022-48參考位置

1月17日上午，澗西區(qū)七里河兩宗居住用地被洛陽(yáng)柒里河城市更新建設(shè)有限公司以底價(jià)摘得，土地面積合計(jì)約72.8畝，總成交價(jià)約6.1億元！

位于澗西區(qū)黃河路以東、大明渠以南的LYTD-2022-44號(hào)地出讓面積約47畝，成交單價(jià)約850萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約3806元/㎡。

地塊LYTD-2022-44

位于澗西區(qū)澗河街以西、大明渠以北的LYTD-2022-45號(hào)地出讓面積約25.9畝，成交單價(jià)約817萬(wàn)元/畝，樓面價(jià)約4085元/㎡。

地塊LYTD-2022-45

以上成交的8宗地塊，雖然拿地單位多數(shù)為國(guó)企，但我們依然看到了一家民企的身影。

整個(gè)2022年的洛陽(yáng)土拍市場(chǎng)，地方國(guó)企成為拿地主力軍，成交的19宗商住用地幾乎全被洛陽(yáng)城投與地鐵公司瓜分，僅有兩家民營(yíng)房企地博地產(chǎn)與中浩德地產(chǎn)出手拿下3宗地塊。

數(shù)據(jù)來(lái)源：克而瑞統(tǒng)計(jì)官方公布相關(guān)數(shù)據(jù)

3、2022年洛陽(yáng)地價(jià)大幅下跌

2022年洛陽(yáng)市區(qū)土地市場(chǎng)共成交土地40宗，共約4042畝。其中包含商住土地19宗，共約1553畝；工業(yè)用地15宗，共約2234畝；工業(yè)、科研混合用地3宗，共約226畝；體育用地1宗，共計(jì)23畝；環(huán)衛(wèi)用地1宗，約6畝。

2022年洛陽(yáng)主城區(qū)土地成交分布中，成交面積最多的是洛龍區(qū)，共成交約2138畝，占比城區(qū)成交面積的53%；老城區(qū)與高新區(qū)沒(méi)有土地成交。

數(shù)據(jù)來(lái)源：和利時(shí)統(tǒng)計(jì)官方公布相關(guān)數(shù)據(jù)

這一年中，樓面價(jià)最高的住宅用地是于2022年10月9日成交的“LYTD-2022-28”地塊，位于澗西區(qū)南昌路與河洛路西南角（洛陽(yáng)煙廠老區(qū))，被洛陽(yáng)城投地產(chǎn)發(fā)展有限公司以6.15億元價(jià)格摘得，樓面價(jià)為5280元/㎡。

成交住宅用地中面積最大的是“LYTD-2022-38”地塊，面積186.8畝,位于西工區(qū)寧洛高速與瀍澗大道東北角地塊一，被洛陽(yáng)市軌道交通集團(tuán)有限責(zé)任公司以約6.12億元摘得。

2022年成交的住宅用地中，洛陽(yáng)市軌道交通集團(tuán)有限責(zé)任公司摘得地塊最多，共拿地8宗，共約754.8畝，總花費(fèi)約30.42億元。

從近11年的走勢(shì)圖來(lái)看，洛陽(yáng)土地市場(chǎng)幾乎是一路上漲，高歌猛進(jìn)。但在2022年，土地市場(chǎng)價(jià)格來(lái)了個(gè)大反轉(zhuǎn)。價(jià)格從上一年的632萬(wàn)元/畝，降至449萬(wàn)元/畝。接近2018年土地價(jià)格。然而，本質(zhì)上與2018年卻是完全不同。

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據(jù)和利時(shí)分析，2018年之后，城區(qū)樓市供應(yīng)稀缺，幾乎無(wú)房可賣，房?jī)r(jià)飆升，因此帶動(dòng)土地市場(chǎng)的火爆，洛陽(yáng)土地價(jià)格相比從前幾乎翻倍。

而2022年，市場(chǎng)大環(huán)境遇冷，樓市表現(xiàn)持續(xù)低迷的背景下，土地市場(chǎng)也持續(xù)低位運(yùn)行。價(jià)格相較上一年，下降34.26%。
2022年各區(qū)成交樓面價(jià)由高到低排列，依次是瀍河區(qū)、伊濱區(qū)、澗西區(qū)、洛龍區(qū)西工區(qū)、老城區(qū)和高新區(qū)并列最后。

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瀍河區(qū)2022年共成交5宗土地，共約425畝，共中3宗地塊是住宅用地，占比約37%。洛龍區(qū)全年成交17宗地塊，共約2138畝，其中住宅用地僅有6宗，因此拉低洛龍區(qū)整體樓面價(jià)，住宅用地中樓面價(jià)最低的是2235元/㎡，最高的是5423元/㎡。

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2021年-2022年兩年商住土地成交對(duì)比上看，與上一年相比，澗西區(qū)2022年樓面價(jià)格漲幅較大，增長(zhǎng) 84%。西工區(qū)降幅最大，下降80%。

4、2023開(kāi)年洛陽(yáng)樓市暖意融融

今年的春節(jié)假期，不管是周邊縣城的伊川、宜陽(yáng)，還是洛陽(yáng)主城區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂“暖意融融”。

據(jù)河洛樓市了解，1月份，伊川、宜陽(yáng)不少樓盤銷量大增，甚至部分樓盤日銷數(shù)十套，宜陽(yáng)一樓盤月銷80余套。

而市區(qū)不少樓盤同樣大賣，比如澗西區(qū)萬(wàn)科春華西元甲第，1月份銷售額1億元，按照平均一套房總價(jià)130萬(wàn)元來(lái)算，月銷近80套。

此外，洛陽(yáng)本土房企中弘卓越集團(tuán)1月份銷售額1.8億；位于洛龍區(qū)的佳兆業(yè)洛陽(yáng)中心1月份銷售額1億元；位于伊濱區(qū)的中梁百悅府1月份銷量突破100套。

2023開(kāi)年兩個(gè)多月，洛陽(yáng)土拍市場(chǎng)依然是國(guó)企的主場(chǎng)，這也反映出大部分民企，不管全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企還是本土深耕房企，都還沒(méi)有能夠從樓市的寒冬中走出來(lái)，或者說(shuō)它們依舊對(duì)市場(chǎng)信心不足，心有余悸。

土地市場(chǎng)與住宅市場(chǎng)高度關(guān)聯(lián)，息息相關(guān)。而目前一些已在看地仍在觀望中的房企，主要擔(dān)心銷售市場(chǎng)恢復(fù)只是一次性的，沒(méi)有可持續(xù)性。等到今年4、5月份，或許我們將真正看到久違的“土拍熱”以及民企的復(fù)蘇。

不管怎樣，土拍市場(chǎng)作為樓市“晴雨表”，近期已經(jīng)釋放出樓市回暖的積極信號(hào)。

天邊已乍現(xiàn)曙光，一些生機(jī)已然在萌動(dòng)。