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21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者唐韶葵上海報(bào)道

2月7日下午，新城控股（601155.SH）在杭州新年首場(chǎng)土拍中，與龍湖等知名房企搶奪崇賢核心區(qū)一幅商業(yè)綜合體地塊的時(shí)候，幸運(yùn)搖中了，約25.37億元拿下這幅商業(yè)綜合體地塊，樓面價(jià)2.9506萬元/平方米。

這幅地塊包含有建筑面積約20萬平方米的住宅、建筑面積不少于10萬平方米的商業(yè)、2萬平方米的商務(wù)辦公及2萬平方米的文體設(shè)施等等。

雖然在規(guī)模上也算是進(jìn)入了國(guó)內(nèi)商業(yè)運(yùn)營(yíng)商第一梯隊(duì)，新城控股卻一直沒有在杭州開出一座吾悅廣場(chǎng)。此次幸運(yùn)中簽意味著杭州將迎來首座吾悅廣場(chǎng)，也為業(yè)內(nèi)對(duì)新城控股收縮商開投資的猜測(cè)畫下休止符。

過去兩年，新城控股架構(gòu)大調(diào)整，將住開、商開的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，外界一度認(rèn)為，新城控股將淡化商業(yè)開發(fā)，收縮投資，重點(diǎn)放在住宅銷售上。

可以說，在這一輪房地產(chǎn)流動(dòng)性危機(jī)中尚算企穩(wěn)的新城控股，重啟商業(yè)用地投資，某種程度上代表了房企投資意愿的復(fù)蘇。

投資收放之間

2月7日的土拍，既是杭州2023年第一場(chǎng)土拍，也是杭州集中供地政策優(yōu)化調(diào)整之后首次賣地試水。結(jié)果實(shí)現(xiàn)了“開門紅”：5幅土地?cái)埥?9.6億，成交面積392.98畝，平均地價(jià)2279萬元/畝。其中3幅封頂搖號(hào)，1幅溢價(jià)9.5%，1幅底價(jià)成交。近30家房企報(bào)名角逐位于艮北的商業(yè)綜合體地塊，最終由新城控股中簽。

公開信息顯示，新城控股已在浙江的嘉興、寧波、溫州、臺(tái)州、義烏、衢州布局吾悅廣場(chǎng)，但缺失杭州。此次落子杭州，除了填補(bǔ)崇賢新城商業(yè)綜合體空缺，新城控股拿地信心的恢復(fù)也具有關(guān)注度。

早于2019年，新城控股就已表態(tài)收縮投資規(guī)模，主動(dòng)通過審慎的土地投資策略與出售項(xiàng)目股權(quán)為后續(xù)發(fā)展增厚安全墊。2020年、2021年，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸進(jìn)入深度調(diào)整周期，新城控股卻因?yàn)樘崆伴_啟投資收縮策略，平滑了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，也騰挪出調(diào)整空間，優(yōu)化公司組織架構(gòu)。

翻閱新城控股近幾年來關(guān)于項(xiàng)目獲取的公告可見，該公司在2017年多次拿地，2018年與歌菲資產(chǎn)管理共同設(shè)立地產(chǎn)投資基金，稱將用于新城控股及其子公司操盤或控股的房地產(chǎn)開發(fā)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)企業(yè)進(jìn)行投資。進(jìn)入2019年，新城控股發(fā)布了多宗轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目公司股權(quán)的相關(guān)公告。

從近幾年拿地?cái)?shù)據(jù)來看，新城控股投資呈現(xiàn)曲線下降趨勢(shì)。2018年，新城控股新增土儲(chǔ)4773萬平方米；2019年新增土儲(chǔ)近2200萬平方米，2020年新增土儲(chǔ)約4139萬平方米；2021年新增土儲(chǔ)約2158萬平方米。

投資收縮，銷售業(yè)績(jī)亦步亦趨。2022年1月，新城控股銷售78億元，同比下滑50%；2022年全年，新城控股預(yù)計(jì)全年歸母凈利潤(rùn)同比減少70%-95%。2023年1月，新城控股的銷售金額約為57.76億元，同比減少26.54%。

堅(jiān)守商業(yè)運(yùn)營(yíng)

與銷售規(guī)模下滑相對(duì)應(yīng)的，是新城控股融資渠道逐漸開啟。作為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，新城控股2022年在公開市場(chǎng)發(fā)行債券約43億元，處于民營(yíng)房企中發(fā)債規(guī)模前列。

2022年5月，新城控股通過信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋憑證成功發(fā)行10億元中期票據(jù)，融資渠道重新打開；9月和12月，在中債增信公司全額擔(dān)保支持下分別發(fā)行10億元和20億元中期票據(jù)，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來該公司發(fā)債最低利率水平；11月，新城控股150億元儲(chǔ)架式發(fā)行獲交易商協(xié)會(huì)受理，目前仍有130億元額度未使用。根據(jù)該公司2023年公開市場(chǎng)到期債務(wù)122.4億元匡算，儲(chǔ)架式發(fā)行額度可予以覆蓋。此外，新城控股還獲得浦發(fā)銀行和光大銀行等多家銀行意向授信額度支持。

值得一提的是，作為自持資產(chǎn)，吾悅廣場(chǎng)為新城控股融資提供增信，在這一輪降杠桿中也發(fā)揮了較大作用。2022年1-8月，臺(tái)州黃巖吾悅廣場(chǎng)、泰安泰山吾悅廣場(chǎng)等20座吾悅廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸落地，累計(jì)融資約62億元，融資成本6%-8%。

回顧2022年，新城控股償還了境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券127.9億元；合聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益有息負(fù)債合計(jì)60.62億元，有息負(fù)債水平持續(xù)保持低位。

降杠桿顯效，商業(yè)投資進(jìn)退之間，新城控股終于在2023年伊始，邁出拿地步伐。選擇杭州，也基于吾悅廣場(chǎng)在江浙地區(qū)的人氣指數(shù)爆表。日前，新城控股董事長(zhǎng)兼總裁王曉松對(duì)外表示，2022年受疫情等影響，該公司整體商業(yè)運(yùn)營(yíng)效率存在一定下滑，但規(guī)模擴(kuò)張和收入成長(zhǎng)速度仍保持穩(wěn)健，其中江浙地區(qū)商場(chǎng)出租率保持97%以上高位。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年末，新城控股管理的已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)共140個(gè)，較2021年末增加15個(gè)，其中自持商場(chǎng)126個(gè)；可供出租面積796.5萬平方米，同比增長(zhǎng)32%；商場(chǎng)平均出租率95.15%，較2021年末降低2.49pct；商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入（含稅）100.1億元，同比增長(zhǎng)約15.9%，且首次突破百億規(guī)模。

王曉松認(rèn)為，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，新城控股商業(yè)板塊短線修復(fù)有望加速，從而擴(kuò)大利潤(rùn)貢獻(xiàn)，成為穩(wěn)定的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。