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延遲退休之后，延期貸款也來了？

這兩天，“南寧市房貸年齡期限可延長至80歲”的消息，受到廣泛關(guān)注。有中介稱，“以前最高年齡限制是70歲，現(xiàn)在調(diào)整為80歲”；另據(jù)報道，“目前已有部分銀行在執(zhí)行”。

首先要明確一下，房貸可貸到80歲，不是說可以貸款80年。

我們知道，現(xiàn)在各地房貸的貸款最高年限一般是30年，30年還完貸款。貸款年限越長，每個月還貸的壓力就越小。但不是所有人的購房者都能夠貸滿30年，比如很多地方銀行執(zhí)行的政策是，“借款人年齡+貸款年限”不能超過70。

也就是說，如果你40歲了，那么房貸可以貸滿30年，到70歲還完，70歲也就是還貸的最后年限。但如果45歲，那就只能貸25年。如果70歲了，銀行可能就根本不會批貸款了。

南寧的調(diào)整在于，將還貸年齡延遲到了最晚80歲，貸款年限依然是30年。哪怕你50歲，依舊可以貸滿30年。這一調(diào)整對年輕購房者影響不大，對中老年購房者，卻大大降低了門檻。

很多人就在調(diào)侃，到了80歲還得還貸，甚至人不在了貸款還沒還完，可謂是傳宗接“貸”。

在房地產(chǎn)市場低迷的當(dāng)下，如此大膽的刺激消費手段，從正面解讀，是順應(yīng)了延遲退休的大趨勢，為中老年人貸款置業(yè)提供方便。

延遲退休以后，老年人到了70歲還在工作，還能領(lǐng)工資，而不是只靠退休金過生活，所以還有還款能力。還貸期限延長，能夠促進(jìn)這一群體買房消費。要知道，受年齡限制，老年人的購房需求是受到一定程度抑制的，買房只能貸一點，甚至全款。

但有沒有想過，在刺激老年人購房的同時，這也是在放大房地產(chǎn)市場的風(fēng)險？

首先，延遲退休政策，現(xiàn)在還根本沒有全面落地，就算執(zhí)行，大概率也是采取漸進(jìn)式的延遲手段，而不會突然改為70歲退休。而貸款期限延長到80歲，等于直接加了10年。

之所以對“借款人年齡+貸款年限”有限制，正是為了避免老年人在沒有工作以后，無法履行還款義務(wù)。在延遲退休全面落地前，當(dāng)?shù)卣{(diào)整年限以后，若老人貸款后沒有還款能力，風(fēng)險如何破解？

有人會說，放貸的銀行肯定不傻，對大齡購房者，一定會有還款能力的評估，評估流水、資產(chǎn)等，哪怕人不在了最終貸款沒還完，也沒有繼承人接著還，也能夠采取拍賣等手段。

但房地產(chǎn)市場比較特殊，購房者買房后，都會希望看到房價上漲的局面，一旦出現(xiàn)樓市下行的局面，所有矛盾、糾紛都會暴露出來。

比如今年來，隨著口罩因素疊加樓市下行，斷供的現(xiàn)象就明顯增多。倘若未來當(dāng)?shù)胤績r大幅下跌，那些貸到80歲的老人，找不到工作，看到房價下跌，更不愿意還貸了，如果大規(guī)模斷供，這將會造成不小的金融風(fēng)險。

其實這些風(fēng)險，地方和銀行不會不知道。而且，房住不炒的紅線下，地方的地產(chǎn)調(diào)控政策，向來是槍打出頭鳥，所以一些大尺度的松綁刺激政策，經(jīng)常遭遇政策一日游的情況。

南寧為何冒著巨大的政策風(fēng)險，來給房貸“續(xù)期”呢？

說白了，還是地方樓市的去庫存壓力太大了。數(shù)據(jù)顯示，2022年南寧主城區(qū)商品住宅成交395.3萬平方米，同比下降33.6%，連續(xù)三年成交縮減。

房子賣不動，土地就賣不動，地方就沒錢還債，沒錢搞基建了，所以只能撕下遮羞布，將手伸向老人，伸向這些過去對銀行而言并不是很優(yōu)質(zhì)的貸款客戶。

南寧這座城市，房地產(chǎn)依賴度一向不低，作為首府城市，吸納流動人口的能力又不是很強，沒有新增人口源源不斷地流入，沒有新的購買力進(jìn)來，去庫存的壓力自然不斷增加。

所以，盡管南寧在全國經(jīng)濟(jì)不冒尖，缺少存在感，但在樓市調(diào)控這一塊，南寧卻多次登上熱搜。

比如之前南寧曾在全國率先調(diào)高公積金貸款額度，再比如，為了刺激買房消費，還出臺過“買房免費坐十年地鐵”的政策，引發(fā)網(wǎng)友熱議。

不過，庫存難去，是因為地產(chǎn)依賴太強，而不是太弱。如今再次松綁，試圖通過寬松的信貸政策，撬動老年人購買力，壓榨老人們的價值，這種刺激手段所帶來的樓市虛火，何嘗不是讓地方進(jìn)一步增強地產(chǎn)依賴呢？

想一想，老人到了80歲還要還貸，還要服務(wù)地方的“支柱產(chǎn)業(yè)”，也是夠離譜的。