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2月3日，“提前還房貸要排到4月”的詞條登上熱搜。

2月5日，“年輕人報復(fù)性還房貸”登上熱搜。

2月6日，“提前還貸比借錢難”再度沖上熱搜。

四天之內(nèi)，提前還貸喜提3次熱搜。讓人不禁納悶，提前還貸怎么就成了“話題頂流”，到底有多少人打算提前還貸？

關(guān)于貸款，有一組數(shù)據(jù)值得關(guān)注。上周末，央行發(fā)布房地產(chǎn)貸款數(shù)據(jù)顯示，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，相比2021年末的38.3萬億，僅同比微增1.2%。

數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行 和訊房產(chǎn)整理

這個數(shù)字有些“蹊蹺”，盡管去年樓市表現(xiàn)低迷，銷售規(guī)模下滑接近四分之一，但由于基數(shù)較大，成交量并不在少數(shù)，而且全款買房比較是少數(shù)，大多數(shù)購房者仍然會選擇貸款買房，但2022年為什么貸款余額只是微增呢？

業(yè)內(nèi)人士指出，個人住房貸款余額沒有伴隨成交數(shù)據(jù)增長，不排除與部分購房者開始提前還貸有關(guān)。實際上，從2022年開始，提前還貸潮就已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，下半年，交通銀行開始加收提前還款的補償金，工商銀行App提前還款入口關(guān)閉，在北京辦理提前還款要提前預(yù)約排長隊……一系列新聞屢屢出現(xiàn)。

直到近期，多地首套住房貸款利率已降至4%以下，存量和新增房貸利差越拉越大，提前還貸又掀起新高潮，越來越多的人將提前還貸提上日程。

銀行花式“勸退” 線上線下都難辦

“銀行手機申請?zhí)崆斑€款，app不顯靈，問就是‘系統(tǒng)升級’，不問就是沒有任何提示，您繼續(xù)等，然后提前還款的流程一直顯示在處理中。”

“10月份去興業(yè)辦理提前還貸，一開始說一個月內(nèi)搞定，后來又說跟我說得等到年底才能還，還款前兩天又跟我說前面的要查經(jīng)營貸，提前還房貸要推后到年后?！?/p>

“2021年從預(yù)約申請到還完款，只用了半個月時間。今年銀行卻直接關(guān)閉線上提前還貸渠道，在本地購房但在外地工作的人還要專程回到貸款網(wǎng)點申請?zhí)崆斑€貸，麻煩就算了，一些銀行客戶經(jīng)理還要以等幾個月進行敷衍?！?/p>

“成都某銀行，現(xiàn)在申請?zhí)崆斑€款要排8個月的隊，買房的時候排隊等放款，如今排隊等提前還款，還款人只能被銀行拿捏?！?/p>

在知乎、小紅書、抖音等社交平臺上，“提前還貸”成為熱議話題，不斷有貸款人吐槽自己遭遇的“提前還貸難”的問題，多數(shù)貸款人反映只能預(yù)約到3-6個月以后，還有人不得不向監(jiān)管投訴才得以順利還貸。

實際上，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就提高，有的銀行將線上還款規(guī)則改為一年只能還4次，且預(yù)約間隔不少于60天；有的銀行以業(yè)務(wù)系統(tǒng)升級為由，階段性地暫停了線上還款......

銀行及其工作人員勸阻、限制客戶提前還貸的行為，其實并不難理解，房貸業(yè)務(wù)是風(fēng)險較低、收益穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)長期資產(chǎn)。一位四大行某支行的信貸負責(zé)人表示，大部分提前還貸者，都是近幾年的貸款客戶，這批基本沒有壞賬、資信比較好、還款及時的還貸者，屬于銀行的優(yōu)質(zhì)客戶，6%上下的年收益率，而且沒有太大違約風(fēng)險，銀行肯定是不想放走的，這是最主要的原因。

此外，提前還貸扎堆使得銀行貸款增量和增速考核承壓?！般y行每年會制定新增房貸的增量目標，當下的市場環(huán)境下，完成增量目標已經(jīng)很有挑戰(zhàn)了，如果大量的提前還貸涌入，會使得目標更難完成，甚至變成負增長，所以銀行會控制提前還貸的規(guī)模?！痹撠撠?zé)人表示。

博通分析金融行業(yè)資深分析師王蓬博也表示，個人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻。但銀行也應(yīng)該理解客戶的金融需求，主動改善服務(wù)，而不是對提前還款設(shè)置障礙。畢竟相對于短時利潤，長期的信用更有價值。如果購房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費者可以向銀保監(jiān)會進行申訴，維護自身合法權(quán)益。

核心問題：投資收益比不上房貸利率

提前還貸是還款人與銀行的一次“博弈”。

銀行為了減少損失，傾向于避免還款人“提前還貸”。還款人則是為了減少損失，就傾向于選擇提前還貸，提前還貸的背后，是還款人想要控制風(fēng)險。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，春節(jié)前理財產(chǎn)品大面積破凈、收益率回撤，甚至負收益，讓老百姓對于房貸利率（一般在4%-6%）和保本理財收益率（目前在3%以下居多）的對比，有了清楚的認識?！拔页袚烁叩睦?，但我手上的房子，可能并沒有漲價，還在跌價。那么，現(xiàn)在最佳的選擇，就是還掉貸款，這就相當于理財了。很簡單，承擔很高利率來借錢，買了一項價格下跌的資產(chǎn)，而且這個資產(chǎn)未來可能還會降價。這種情況下，投資是非常不劃算的?！?/p>

還有一個重要的觸發(fā)因素，就是近期房貸利率動態(tài)調(diào)整。為鼓勵剛需購房者積極入市，多城下調(diào)房貸利率。春節(jié)假期后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調(diào)了首套房貸款利率下限。截至目前，已經(jīng)有超過30城下調(diào)首套房貸款利率下限至“3字頭”，最低利率為3.7%。

一位2020年購房的還貸人稱，我們這批在幾年前樓市高點上車的購房者，辦理的大都是成本較高的商業(yè)貸款或者混合貸款，很多人的房貸利率超過5%，有的甚至超過6%。存量和新增房貸利差，超過2%的事實讓人“如坐針氈”。這種情況下，如果有其他的投資渠道或者房價漲幅能覆蓋這部分成本，那么大家就不會對這個利差特別敏感。但現(xiàn)在投資渠道受限，那提前還房貸就成了自然而然的選擇。

這種情況下，還款人和銀行的“糾葛”如何解決？提前還貸潮何時休？

“只要房貸利率高于理財利率，只要房價還在下跌，且居民預(yù)期房價下跌，提前還貸的動機，就一直會存在。”李宇嘉認為，這也是為何，去年以來，大家加杠桿買房的積極性迅速走低，房地產(chǎn)貸款占新增貸款的比例降至5%，歷史最低。很顯然，貸款買房，已經(jīng)不劃算了?！爱斍按媪糠抠J的壓力仍然較大，希望能降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內(nèi)需和消費?！崩钣罴魏粲酢?/p>

對于借款人來說，如何判斷自己要不要提前還貸？專家建議，一般剛開始還款一兩年的借款人，由于前提還以利息為主，如果貸款利率比較高，特別前兩年利率去到5.6%到5.8%的客戶，同時手頭上的閑置資金的投資理財又不能產(chǎn)生高于銀行利率的收益，可以考慮提前還貸?！皩τ谶€款期限已經(jīng)超過三分一的，或者自身貸款利率低，特別早期利率打7折的客戶或者公積金貸款的客戶，提前還貸的意義不大?！?/p>

降低存量房貸利率成呼聲

隨著越來越多符合條件的城市下調(diào)首套房貸款利率，關(guān)于降低存量房貸利率的呼聲也越來越強烈。許多在房貸利率高點上車的購房者，期盼著政策福利能延伸至存量房。

存量房房貸利率加點重新調(diào)整可能性有多大？2月1日，經(jīng)濟日報的一篇《提前還房貸真的利大于弊嗎》引發(fā)熱議。

文章稱，2023年經(jīng)濟恢復(fù)回暖，資本市場上升概率較大，貸款利率還有下行可能。不少人將這句話理解為央媒喊話還貸人，今年房貸利率大概率還要下降，先不要急著提前還房貸。

文章也直接喊話銀行，降存量房貸利率。稱當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關(guān)部門加快出合相關(guān)舉措，引導(dǎo)銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”等問題。

這篇文章無疑反映了貸款者的心聲，但對于銀行來說，大量的提前還貸會造成不小的業(yè)務(wù)壓力。根據(jù)央行發(fā)布的最新數(shù)據(jù)，去年末個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。粗略計算，存量房貸利率加點統(tǒng)一下調(diào)1個百分點，銀行業(yè)一年減少的利息就高達數(shù)千億元。

部分銀行人士分析指出，從操作層面看，下調(diào)存量房貸利率非常復(fù)雜。因為房貸客戶的利率并非統(tǒng)一制定，個體差異很大，全國各地區(qū)的市場情況也各不相同，如果要降，怎么降是個問題。而且調(diào)整存量利率，意味著一些銀行可能需要再對征信進行核查，工作量非常大，因此存量房房貸利率加點重新調(diào)整的可能性不大。

但也有越來越多的專家呼吁，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視，建議相關(guān)部門加快出臺相關(guān)舉措，各地要把“房貸利率下調(diào)”與“房貸提前償還”之間的關(guān)系做系統(tǒng)研究，從保護購房者權(quán)益角度積極為購房者減負。