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去年下半年以來，部分個(gè)人住房貸款借款人加快提前償還貸款。特別是歲末年初之際，國內(nèi)多地居民住房貸款提前還款顯著增多，漸成“提前還款潮”。同時(shí)，據(jù)多家媒體報(bào)道，居民在提前還貸時(shí)遇到了排隊(duì)時(shí)間長、申請(qǐng)門檻高等問題。申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸為何成為“熱潮”？銀行為何提高提前還貸門檻、扎堆提前還款又有何影響？

居民為何想提前還房貸？

早些年，無論是媒體還是社交平臺(tái)上都有不少“借錢買房”的故事居多，居民現(xiàn)在為何想要提前還房貸？

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一方面由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本；另一方面則是2022年投資理財(cái)收益波動(dòng)較大且遠(yuǎn)不及預(yù)期，房貸和投資理財(cái)之間收益倒掛，讓一些購房者產(chǎn)生了提前還貸的愿望。

2022年LPR（貸款市場報(bào)價(jià)利率）已多次向下調(diào)整，全國多地也多次下調(diào)房貸利率。其中，5年期以上LPR總共下降三次，利率LPR利率從4.65%下調(diào)到4.3%。大部分人的房貸利率是在每年的1月1日按最新利率計(jì)算月供，最新房貸利率也就是在4.3%的基礎(chǔ)上基點(diǎn)或者減點(diǎn)。1月5日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。其中，新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

截至今年2月1日，首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制建立近一個(gè)月以來，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等地宣布調(diào)整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率已經(jīng)降至4%以下，進(jìn)入“3”階段。

有媒體提到，受內(nèi)外部多重因素影響，2022年投資理財(cái)收益普遍較差，甚至跑不贏房貸利率。在這種情況下，普通居民投資風(fēng)險(xiǎn)偏好趨向保守，將原來用于投資的部分資金用于提前還款。

央行2022年四季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問卷調(diào)查結(jié)果表明，傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.8%，比上季增加3.7個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民比上季減少。記者從人民銀行深圳市中心支行了解到，2022年全年，深圳市人民幣存款增加11273.38 億元，同比多增918.68億元。其中，住戶存款增加4077.66億元。

想“提前還貸”得等多久？

2023年春節(jié)后，深圳多家國有大行App的線上提前還房貸的通道已經(jīng)關(guān)閉，系統(tǒng)提示需要到網(wǎng)點(diǎn)人工辦理預(yù)約申請(qǐng)。某大行客戶經(jīng)理坦言，這個(gè)變化是從去年第四季度開始的，客戶需要到網(wǎng)點(diǎn)人工提交申請(qǐng)。深圳某大行的貸款經(jīng)理表示，客戶提交申請(qǐng)表后，正常情況下，需要等待3～4個(gè)月以上。如果個(gè)人還貸的金額較少，速度也可能快一些。另一家大行則表示，現(xiàn)在申請(qǐng)，預(yù)計(jì)一季度內(nèi)能完成提前還貸。有的銀行表示，目前新申請(qǐng)?zhí)崆斑€款客戶需等待7個(gè)月左右，相當(dāng)于下半年才能還貸。

此前，據(jù)媒體報(bào)道，上海市民李女士表示，她和老公拿到年終獎(jiǎng)后第一件事就是預(yù)約提前還部分房貸，沒想到今年提前還房貸的人這么多，手機(jī)銀行App卻直接關(guān)閉了這個(gè)功能，最后只能去銀行線下網(wǎng)點(diǎn)預(yù)約辦理，并且每日限制辦理名額。一頓折騰還是要排隊(duì)等到3月份之后，此外還要支付一筆違約金。

銀行為何提高“提前還貸”門檻？

據(jù)媒體報(bào)道，銀行的收入主要來自利息，以農(nóng)業(yè)銀行為例，利息收入占營收比重達(dá)到75%以上。而利息收入中，很大一部分來自房貸業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，去年我國商品房銷售面積和銷售額分別下降24%和27%，跌至2015年的水平。2022年國內(nèi)商品房銷售額13.3萬億元，按年減少4.9萬億元。截至2022年9月30日，農(nóng)行利息凈收入同比增長4.27%。而在2020年同期，增幅達(dá)到9.24%。2022年的增速不到兩年前的一半。

據(jù)媒體報(bào)道，在扎堆提前還款的背景下，少數(shù)銀行采取收取違約金、補(bǔ)償金等形式增加提前還款成本；多數(shù)銀行以提前預(yù)約、長時(shí)間輪候等為手段，試圖降低或推遲提前還款壓力。

官媒提醒：貸款利率還有下行可能 提前還貸需慎重

行內(nèi)人士稱，“個(gè)人按揭貸款是銀行核心優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，大量提前還房貸會(huì)直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻?！辈┩ǚ治鼋鹑谛袠I(yè)資深分析師王蓬博認(rèn)為，銀行也應(yīng)該理解客戶的金融需求，主動(dòng)改善服務(wù)，而不是對(duì)提前還款設(shè)置障礙。畢竟相對(duì)于短時(shí)利潤，長期的信用更有價(jià)值。如果購房者提前還貸存在違規(guī)惡意阻攔的情況，消費(fèi)者可以向銀保監(jiān)會(huì)進(jìn)行申訴，維護(hù)自身合法權(quán)益。

2月1日，《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)文，部分收取提前還貸“補(bǔ)償金”“違約金”的銀行，可進(jìn)一步轉(zhuǎn)變觀念，展現(xiàn)出商業(yè)銀行的應(yīng)有作為與擔(dān)當(dāng)，更好服務(wù)社會(huì)。2023年，隨著我國宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，提前償還貸款需要慎重考慮。 綜合經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)等

>>溫馨提醒

這些情況提前還款不劃算

“對(duì)個(gè)人來說，判斷是否需要提前償還個(gè)人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當(dāng)然，還需要為日常生活支出與未來養(yǎng)老、醫(yī)療等留足資金?！闭新?lián)金融首席研究員董希淼說。

中原地產(chǎn)也指出，不適合提前還款的情況包括房貸利率低、等額本息還款已到還款中期、等額本金還款期已過1/3等。 據(jù)中新社

>>報(bào)道回顧

西安普遍執(zhí)行首套房貸利率4.1%

華商報(bào)2月3日C04版報(bào)道，目前西安個(gè)人首套住房貸款利率普遍執(zhí)行4.1%，二套執(zhí)行5%，廣發(fā)銀行、重慶銀行、招商銀行等個(gè)別銀行首套貸款利率略高于4.1%，最低4.1%的利率執(zhí)行已有半年之久，雖已達(dá)到歷史低值，但對(duì)西安市場的拉動(dòng)作用并不明顯。

獨(dú)立經(jīng)濟(jì)評(píng)論員周文豪預(yù)判，今年西安樓市調(diào)控政策主基調(diào)仍然是放松，但在利率方面不會(huì)有太大的變化，買房退個(gè)稅、公積金貸款利率下降等會(huì)有可能。

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