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今年公募產(chǎn)品成為爆款的不多，REITs算是其中一類。這類產(chǎn)品從獲批到發(fā)售，一直是各路投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，而其發(fā)行和擴(kuò)容也在加速。

近日，《國(guó)際金融報(bào)》記者了解到，又有新的公募REITs出現(xiàn)，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT獲得證監(jiān)會(huì)發(fā)行批文。這是市場(chǎng)上首只跟蹤民企倉儲(chǔ)物流的公募REITs，同時(shí)也是首只與電商市場(chǎng)有投資關(guān)系的REITs產(chǎn)品。此外，近期上市的華夏和達(dá)高科REIT，是首只與生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園相關(guān)的REITs產(chǎn)品。

新獲批倉儲(chǔ)REITs有兩大亮點(diǎn)

12月26日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布“關(guān)于準(zhǔn)予嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金注冊(cè)的批復(fù)”稱，準(zhǔn)予嘉實(shí)基金公司注冊(cè)嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金，基金類型為契約型封閉式，基金合同期限為46年。準(zhǔn)予基金的募集份額總額為5億份。

《國(guó)際金融報(bào)》記者注意到，該REITs有兩大亮點(diǎn)，一是標(biāo)的項(xiàng)目是物流中轉(zhuǎn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)城市，重慶、武漢是2個(gè)國(guó)家級(jí)流通節(jié)點(diǎn)城市，廊坊是京津冀城市群重點(diǎn)區(qū)域城市。二是底層資產(chǎn)包含稀缺的高標(biāo)倉。

資料顯示，嘉實(shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目包括京東旗下的三個(gè)現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目，其中代表國(guó)內(nèi)規(guī)模及自動(dòng)化最高水平的現(xiàn)代化智能物流項(xiàng)目——京東“亞洲一號(hào)”也在此次申報(bào)的目標(biāo)資產(chǎn)中。三個(gè)現(xiàn)代化倉儲(chǔ)物流園項(xiàng)目分別來自重慶、武漢和廊坊三處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積35.1萬平方米。三處物流園出租率均達(dá)到100%滿租狀態(tài)，租約長(zhǎng)度為5-6年。

該REITs也是公募中首個(gè)投資民營(yíng)企業(yè)倉儲(chǔ)物流的項(xiàng)目，同時(shí)京東物流倉儲(chǔ)的背后反映的是電商領(lǐng)域。以其中廊坊項(xiàng)目為例，作為亞洲電商領(lǐng)域首個(gè)針對(duì)大件商品應(yīng)用自動(dòng)化立體倉儲(chǔ)系統(tǒng)的智能物流基地，通過大型自動(dòng)化立體倉庫的實(shí)施，實(shí)現(xiàn)了家具、家電等大件商品的自動(dòng)化存儲(chǔ)、揀選一體化服務(wù)，效率較傳統(tǒng)倉庫提升3倍以上。

據(jù)悉，高標(biāo)倉在我國(guó)尚屬稀缺資產(chǎn)項(xiàng)目。從我國(guó)倉儲(chǔ)結(jié)構(gòu)分布看，我國(guó)超過90%以上的倉庫為傳統(tǒng)倉庫，高標(biāo)倉比重僅為5%-10%左右。伴隨消費(fèi)企業(yè)、高端制造業(yè)、電商及第三方物流持續(xù)高速發(fā)展，國(guó)內(nèi)高標(biāo)倉庫始終處于供不應(yīng)求的狀態(tài)。也正是因?yàn)橄∪毙?，此次嘉?shí)京東倉儲(chǔ)基礎(chǔ)設(shè)施REIT一鍵囊括的高標(biāo)倉具有一定吸引力。

新項(xiàng)目皆有可投資的前景

隨著公募REITs的試點(diǎn)范圍不斷擴(kuò)大，越來越多優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在向公募REITs靠攏。數(shù)據(jù)顯示，目前已成立的公募REITs共有24只，主要涵蓋收費(fèi)公路、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、清潔能源、保障性租賃住房等類型基礎(chǔ)設(shè)施。

近期剛在深交所上市的華夏和達(dá)高科REIT，跟蹤的標(biāo)的是和達(dá)藥谷一期和孵化器兩個(gè)項(xiàng)目，均位于杭州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。目前，兩個(gè)項(xiàng)目皆處于產(chǎn)業(yè)成熟階段，能產(chǎn)生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，周邊配套完善，交通便捷，吸引了大批生物醫(yī)藥類企業(yè)入駐，平均出租率均在90%以上。同時(shí)，該公募REITs還是全國(guó)首單生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園REITs和浙江省首單產(chǎn)業(yè)園REITs。

對(duì)于新增的兩個(gè)REITs產(chǎn)品投資前景，私募排排網(wǎng)財(cái)富管理合伙人榮浩在接受《國(guó)際金融報(bào)》記者采訪時(shí)表示，兩者跟蹤的底層資產(chǎn)都是非常有投資前景的領(lǐng)域。

“如今大家線上購(gòu)物的習(xí)慣越來越明顯，且需求形態(tài)也越來越豐富，對(duì)電商倉儲(chǔ)物流的要求也越來越高，包括但不限于送達(dá)的實(shí)效性、精準(zhǔn)性，以及退換響應(yīng)的便捷性，物流全流程的可視化和可預(yù)測(cè)性等。但傳統(tǒng)倉儲(chǔ)物流占比較高，這些都要求其向高標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代智能物流倉儲(chǔ)升級(jí)，而京東作為電商頭部，天然有升級(jí)引領(lǐng)的需求和能力。作為首單民企成功發(fā)行產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs具有示范效應(yīng)?！睒s浩表示。

“電商類倉儲(chǔ)物流板塊上市公司具有持續(xù)上行的市場(chǎng)基礎(chǔ)。”黑崎資本創(chuàng)始合伙人陳興文認(rèn)為，電商類倉儲(chǔ)物流是電商行業(yè)中的“核心中轉(zhuǎn)樞紐”，是優(yōu)化供應(yīng)鏈中的必備基礎(chǔ)設(shè)施，擁有廣闊持續(xù)的投資前景。深度布局倉儲(chǔ)物流可以優(yōu)化中國(guó)的電商供應(yīng)鏈效率，有效降低電商行業(yè)中整體的物流成本，對(duì)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)與居民消費(fèi)起到了“促進(jìn)劑”的作用。同時(shí)，科技的賦能也將為電商類倉儲(chǔ)物流上市公司提供廣闊的戰(zhàn)略投資前景。

談及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的布局機(jī)會(huì)，陳興文認(rèn)為，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園構(gòu)造了一套成熟的一體化服務(wù)平臺(tái)，集合了行政服務(wù)、培訓(xùn)服務(wù)、信息服務(wù)、研發(fā)服務(wù)、渠道整合優(yōu)化服務(wù)、資本運(yùn)作服務(wù)等。通過集合各個(gè)中小型生物醫(yī)藥企業(yè)在一個(gè)園區(qū)內(nèi)，創(chuàng)造了“叢林優(yōu)化效應(yīng)”，大幅度提升了醫(yī)藥企業(yè)自身的管理效率與增厚了上下游醫(yī)藥企業(yè)間的資本聯(lián)動(dòng)。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園也可有更多機(jī)會(huì)發(fā)掘、吸引與投資“小而美、少而精”的中小型生物醫(yī)藥公司，打造生物醫(yī)藥板塊“資本產(chǎn)業(yè)矩陣”。

REITs還能擴(kuò)容哪些項(xiàng)目

陳興文表示，打造具有人工智能、物聯(lián)網(wǎng)與工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的新一代基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，將是未來的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)升級(jí)大趨勢(shì)。其中可深度夯實(shí)信息“智慧谷”，囊括人工智能、5G、區(qū)塊鏈、衛(wèi)星互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算等新型技術(shù)的新型科技基礎(chǔ)建設(shè)。

榮浩認(rèn)為，投資領(lǐng)域的逐步放開是公募REITs快速發(fā)展的結(jié)果，風(fēng)險(xiǎn)層級(jí)也會(huì)逐步下沉，有助于探索建立多層次REITs市場(chǎng)。“傳統(tǒng)基建還未開展的領(lǐng)域，如機(jī)場(chǎng)、鐵路等；新能源電站，主要是風(fēng)能、水能、太陽能等；新基建項(xiàng)目，如數(shù)據(jù)中心、5G設(shè)施等；以及市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”。

記者 夏悅超