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北京房地產(chǎn)專業(yè)律師靳雙權(quán)專業(yè)代理房產(chǎn)買賣、借名買房、房產(chǎn)繼承、確權(quán)、拆遷房產(chǎn)糾紛，騰退房屋、公房糾紛、央產(chǎn)房、軍產(chǎn)房，離婚房產(chǎn)分割等房產(chǎn)案件。從業(yè)十七余年，帶領專業(yè)房產(chǎn)法律團隊，辦理了大量房地產(chǎn)案件，積累了豐富的訴訟經(jīng)驗，現(xiàn)將這些案件改編為案例，希望可以幫助到讀者。(為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。)

原告訴稱

原告秦某乾、孔某瀾向本院提出訴訟請求：1.判令羅某箋與A公司簽訂的《北京市宣武區(qū)B號院危舊房改造項目回購新建住房協(xié)議》（以下簡稱《回購新建住房協(xié)議》）的權(quán)利義務全部由原告繼承；2.訴訟費由被告承擔。

事實和理由：秦某慶與羅某箋系夫妻關系，二人生育六個子女，分別為：秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某枚、秦某楓。秦某慶于1994年死亡。羅某箋原住的位于北京市西城區(qū)（原宣武區(qū)）C號房屋因拆遷，安置了一套房屋，位于北京市西城區(qū)（原宣武區(qū)）B號院D號。

2015年8月21日，羅某箋與A公司簽訂了D號的《回購新建住房協(xié)議》，并于2015年9月15日交納了購房款。2018年8月16日，羅某箋因病死亡。羅某箋生前訂立了一份遺囑，明確表示在百年以后，將上述房屋遺留給秦某枚個人所有。秦某枚與孔某瀾為夫妻關系，二人育有一子秦某乾。2020年5月31日，秦某枚因病死亡，秦某枚應繼承羅某箋的遺產(chǎn)份額依法歸其繼承人，即二原告繼承。

被告辯稱

被告秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某楓辯稱，C號房屋并非羅某箋個人全部財產(chǎn)，其中含有其丈夫秦某慶工齡補償部分利益，D號是C號房屋拆遷后安置的房屋中的一套。C號房屋是2001年4月28日羅某箋從E會購買的房改售房，根據(jù)2001年4月28日單位出售公有住房的有關材料，C號房屋出售價格為25986元，使用了秦某慶工齡39年，羅某箋工齡29年，年工齡折扣率0.9%。

據(jù)此可得出，拆遷前的C號房屋購買時實際上秦某慶占有大部分工齡折算利益，故D號不屬于羅某箋的個人全部財產(chǎn)。原告提供的遺囑并非羅某箋的真實意思表示，羅某箋生前多次表示財產(chǎn)平均分配給六個子女，因此遺囑中表示將遺產(chǎn)遺留給秦某枚不符合常理。羅某箋和A公司簽訂的《回購新建住房協(xié)議》權(quán)利義務并不能繼承。

法院查明

二原告提交的遺囑一份，用于證明羅某箋生前在2016年10月13日訂立自書遺囑，明確表示將D號遺留給秦某枚所有。原告秦某乾稱該份遺囑是在北京市西城區(qū)的一個底商內(nèi)訂立的，當時進行了錄像。

該份遺囑記載：“立遺囑人：羅某箋。我名下原有C號房屋一套，該房屋已被拆遷，安置了北京市宣武區(qū)B號院D號房屋，我自愿在百年之后，將上述房產(chǎn)中屬于我的份額全部遺留給我的兒子秦某枚個人繼承，其他人不得爭奪。立遺囑人：羅某箋（此處有指紋一枚）日期：2016.10.13見證人：趙某（此處有指紋一枚）許某家（此處有指紋一枚）2016.10.13”。

五被告不認可該份遺囑的真實性。2021年4月20日，二原告申請對2016年10月13日《遺囑》正文中“羅某箋”二字是否為羅某箋本人書寫進行筆跡鑒定。本院根據(jù)雙方的意見通過搖號程序確定了鑒定機構(gòu)，委托I所進行鑒定。I所出具J號鑒定意見書，鑒定意見為：檢材《遺囑》正文處的“羅某箋”簽名字跡與樣本1至5上的羅某箋簽名字跡是同一人書寫。二原告認可上述鑒定意見。

五被告對上述鑒定意見未提出異議，但認為從鑒定意見的結(jié)論來看，只能證明《遺囑》正文處“羅某箋”的字跡是真實的，并不能證明《遺囑》內(nèi)容是羅某箋本人的真實意思表示。從書寫習慣、字體樣式、字體間間隙可以看出，《遺囑》內(nèi)容不是在同一時間書寫。不清楚羅某箋在書寫遺囑時是否具有民事行為能力。

審理中，二原告申請證人趙某出庭作證，證人趙某的證言，證明2016年10月13日羅某箋在趙某面前書寫了一份自書遺囑，把房產(chǎn)給她兒子秦某枚，寫完之后羅某箋當著趙某的面宣讀了一遍遺囑。讀完之后，趙某問羅某箋是否為其真實想法，羅某箋說是的，就各自簽了字，按了手印。

趙某只是見證羅某箋立遺囑的過程，羅某箋想把房屋給誰就給誰。立遺囑時有錄像，趙某與羅某箋聊天時，羅某箋可以正常交流，也有書寫的能力，羅某箋具有民事行為能力。錄像中沒有錄羅某箋現(xiàn)場書寫的過程，羅某箋也沒有要求錄制書寫過程，只有羅某箋朗讀遺囑的過程。五被告不認可證人趙某證言的真實性,認為從遺囑全文來看，遺囑字跡前后明顯不同，不是在同一時間書寫。

二原告提交了許某家的書面證言，證明2016年10月13日，羅某箋在許某家及趙某面前書寫并宣讀了遺囑，內(nèi)容為將位于北京市西城區(qū)B號院D號房屋，屬于羅某箋的份額全部遺留給秦某枚個人繼承。宣讀完畢后，羅某箋本人在遺囑上立遺囑人處簽名并捺印，許某家及趙某分別在見證人處簽名。五被告不認可該證人證言的真實性，該證人未出庭作證，書面證言不能作為認定案件事實的根據(jù)。

二原告另提交了立遺囑時的錄像資料，用于證明羅某箋在2016年10月13日所立遺囑為羅某箋的真實意思表示。二原告稱該份錄像系使用相機錄制，并提供了原始載體。五被告認可該份錄像的真實性，但認為錄像中沒有羅某箋親筆書寫遺囑的過程，只有羅某箋簽字和宣讀的過程，無法確認錄像中羅某箋宣讀的遺囑與原告提交的遺囑內(nèi)容一致。

該份錄像資料經(jīng)當庭播放，雙方均確認錄像中出現(xiàn)的老人為羅某箋。錄像中，羅某箋在兩位見證人的見證下宣讀了遺囑內(nèi)容，其意識清醒，言語清楚、順暢，宣讀后羅某箋在遺囑上簽名、捺印，并注明了年、月、日，兩位見證人也在遺囑上簽名、捺印。

對以上有爭議的遺囑，本院審查后認為：首先，原、被告對司法鑒定意見書的真實性均未提出異議，本院對此不持異議并對真實性予以確認。證人趙某的證言有其他證據(jù)予以佐證的部分本院予以確認。證人許某家無正當理由未出庭作證，其書面證言本院不予確認。

原、被告均認可錄像的真實性，本院對此不持異議并予以確認。其次，二原告提供了遺囑的原件，且有司法鑒定意見、錄像等證據(jù)予以佐證。五被告不認可該份遺囑的真實性，認為遺囑的內(nèi)容不是同一天書寫，前后筆跡不一致，明顯不是同一支筆書寫，但五被告未就此提供證據(jù)予以證明。據(jù)此，該份遺囑為被繼承人羅某箋親筆書寫具有高度可能性，本院對該份遺囑的真實性予以確認。

該份遺囑由羅某箋本人簽名，并注明了年、月、日，因此，從形式來看，符合法律規(guī)定的自書遺囑的形式要件。從立遺囑時的錄像來看，立遺囑人羅某箋意識清醒，言語清楚、順暢，雖然沒有其書寫遺囑的過程，但其宣讀遺囑的過程，能夠證明立遺囑人對遺囑內(nèi)容是明知的，結(jié)合證人趙某的證言等其他證據(jù)，足以證明該遺囑應為羅某箋的真實意思表示。

被繼承人羅某箋與秦某慶系夫妻關系，二人育有子女六人，分別是秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某枚、秦某楓。秦某慶于1994年死亡，羅某箋于2018年8月16日死亡。秦某枚于2020年5月31日死亡，秦某枚的配偶為孔某瀾，二人育有一子，即秦某乾。審理中，原、被告一致陳述秦某慶的父母均先于秦某慶死亡，羅某箋的父母均先于羅某箋死亡，秦某慶死亡后羅某箋未再婚。

2001年4月28日，羅某箋（乙方）與甲方E會簽訂《公有房屋售房協(xié)議書》，雙方約定甲方同意將坐落在北京市宣武區(qū)C號房屋出售給乙方，房價款25986元，公共維修基金2329元，登記費、測繪費、印花稅、證件費56.27元，共計金額28371.38元。購買該房屋時折算了秦某慶、羅某箋夫婦的工齡合計68年，其中秦某慶39年工齡、羅某箋29年工齡。

2001年8月，該房屋所有權(quán)證下發(fā)，登記在羅某箋名下，建筑面積110.91平方米。2015年8月21日，乙方（被拆遷人）羅某箋與甲方（拆遷人）A公司簽訂《B號院危舊房改造項目貨幣補償協(xié)議》，主要內(nèi)容：“一、拆遷依據(jù)……需要拆遷乙方在拆遷范圍內(nèi)C號所有的房屋。二、……乙方現(xiàn)有正式戶籍……分別是戶主羅某箋、之子秦某枚、之兒媳孔某瀾、之孫子秦某乾。

三、拆遷補償款經(jīng)評估公司評估，被拆遷房屋所在地區(qū)位補償價為6252元/平方米，區(qū)位補償款為87966元，重置成新價款為14070元，被拆遷房屋補償款共計102036元。四、拆遷補助費甲方支付乙方拆遷補助費共計109255元，……五、付款方式、期限甲方應在乙方完成搬遷后7日內(nèi)，將被拆除房屋補償款及拆遷補助費共計211291元一次性支付給乙方?！?/p>

同日，乙方羅某箋與甲方（拆遷人）A公司簽訂《回購新建住房協(xié)議》，雙方約定：乙方將原住在拆遷范圍內(nèi)的北京市宣武區(qū)C號的住房，交由甲方拆除；乙方自愿選擇回購甲方在北京市宣武區(qū)B號院內(nèi)建設的新住宅D號，建筑面積121.84平方米，超出乙方原有面積25平方米按4750元/建筑平方米結(jié)算；回購新房應繳納房款人民幣118750元；甲方支付乙方拆遷補助費共計332618元等。

2015年9月15日，羅某箋向A公司繳納房款162812元。2017年，A公司向羅某箋發(fā)出《回遷居民入住通知書》，主要內(nèi)容為：“我公司現(xiàn)就您回遷安置協(xié)議的房屋（D號房屋），通知您前來辦理入住收房手續(xù)”該房屋至今未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。

裁判結(jié)果

一、羅某箋與A公司于2015年8月21日簽訂的《北京市宣武區(qū)B號院危舊房改造項目回購新建住房協(xié)議》中有關回購住房的權(quán)利義務由原告秦某乾、孔某瀾及被告秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某楓共同承繼，其中原告秦某乾、孔某瀾各占45%份額，被告秦某民、秦某月、秦某梵、秦某瑜、秦某楓各占2%份額；

二、駁回原告秦某乾、孔某瀾的其他訴訟請求。

房產(chǎn)律師靳雙權(quán)點評

本案中，被拆遷的C號房屋系羅某箋購買的房改房，登記在羅某箋名下，購買時折算了羅某箋及其已死亡配偶秦某慶的工齡，享受了相應的政策性利益，該房屋應屬于羅某箋的個人財產(chǎn)，但其中包含因折算已死亡配偶秦某慶工齡而產(chǎn)生的政策性利益。

C號房屋因政策拆遷后，羅某箋因此獲得的拆遷利益中，相應地亦應包含因折算已死亡配偶秦某慶工齡對應的政策性利益。因此，羅某箋死亡以后，其生前于2015年8月21日與A公司簽訂《回購新建住房協(xié)議》項下的權(quán)利義務應由其合法繼承人承繼，但其中包含的因折算已死亡配偶秦某慶工齡對應的政策性利益應作為秦某慶的遺產(chǎn)進行分割。

根據(jù)C號房屋購買時《單位出售公有住房房價計算表》記載的計算方法，確定購房時使用秦某慶39年工齡優(yōu)惠利益所占房屋價值比重。該房屋拆遷后秦某慶工齡優(yōu)惠利益相應地轉(zhuǎn)化為《回購新建住房協(xié)議》項下的權(quán)利義務，因回購新建住房現(xiàn)市場價值尚不具備評估條件，雙方就市場價值也未能協(xié)商一致，故法院確定秦某慶工齡優(yōu)惠利益折算為《回購新建住房協(xié)議》項下權(quán)利義務的14%份額。

現(xiàn)無證據(jù)證明秦某慶生前留有遺囑，上述《回購新建住房協(xié)議》項下的權(quán)利義務中屬于秦某慶工齡優(yōu)惠利益的14%份額，應按法定繼承處理，由其第一順序繼承人共同繼承。無證據(jù)證明哪位繼承人存在多分、少分或不分遺產(chǎn)的情形，秦某慶的上述遺產(chǎn)應在其繼承人間均等分割。繼承開始后，秦某枚沒有表示放棄繼承，并于遺產(chǎn)分割前死亡，其應繼承遺產(chǎn)份額轉(zhuǎn)移給其合法繼承人二原告繼承。

羅某箋2016年10月13日的遺囑，現(xiàn)有證據(jù)能夠證明為羅某箋親筆書寫具有高度可能性，且該遺囑有羅某箋的簽名，注明了年、月、日，符合法律規(guī)定的自書遺囑形式要件，結(jié)合司法鑒定意見、錄像、證人證言，能夠證明該份遺囑為羅某箋的真實意思表示，故法院認定該份遺囑真實、合法有效。

該份自書遺囑明確表示將北京市西城區(qū)（原宣武區(qū)）B號院D號房屋屬于羅某箋的份額全部遺留給其兒子秦某枚個人繼承。因羅某箋死亡無法辦理不動產(chǎn)登記證書，因此，與D號相關的2015年8月21日《回購新建住房協(xié)議》項下的權(quán)利義務中屬于羅某箋的部分應按2016年10月13日的自書遺囑處理，由指定的繼承人秦某枚個人承繼。

繼承開始后，秦某枚沒有表示放棄繼承，并于遺產(chǎn)分割前死亡，其繼承的遺產(chǎn)份額轉(zhuǎn)移給其合法繼承人，即本案二原告，各占二分之一份額。因此，羅某箋與A公司于2015年8月21日簽訂的《回購新建住房協(xié)議》項下的權(quán)利義務由原、被告共同承繼，其中，二原告各占45%份額、五被告各占2%份額。