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“流動”是仲量聯(lián)行對中國西部商業(yè)與物流地產(chǎn)市場2022年全年回顧與2023年展望的主題。之所以以“流動”作為主題，一方面是因為疫情三年人的自由流動是中國人翹首以盼的常態(tài)回歸；另一方面，經(jīng)濟活動需要流動的要素與資源，經(jīng)濟才能活起來。

經(jīng)濟現(xiàn)象的本質(zhì)在于有限資源的有效分配，而資源分配離不開資源要素的流動。疫情三年，經(jīng)濟增長之所以陷入困境，對疫情防控導(dǎo)致對人員“流動”的限制是原因之一。這場突如其來的公共危機看似限制的只是“人”的流動，但人員流動卻又是企業(yè)經(jīng)營活動、工廠生產(chǎn)活動、商業(yè)消費活動、物流商貿(mào)活動的前提。沒有人的活動，自然無法形成經(jīng)濟活動，就無法產(chǎn)生對社會有用的經(jīng)濟價值。

回望2022年，在復(fù)雜多變的經(jīng)濟環(huán)境下，市場活動與資源要素的“流動”性顯著下降，商業(yè)地產(chǎn)受消費、投資與外貿(mào)等經(jīng)濟基本面影響，華西地產(chǎn)市場活躍度大幅降低。展望2023年，疫情管控政策的調(diào)整為商業(yè)地產(chǎn)市場重新帶來“流動”的生機與活力，企業(yè)投資活起來，消費客流活起來，資產(chǎn)價值活起來……

仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部負責人朱建輝表示：“預(yù)期，商業(yè)地產(chǎn)市場將在2023年邁入回暖復(fù)蘇之路，潛在的機遇與再度‘流動’起來的資源要素和經(jīng)濟活動相伴相生。供給側(cè)改革重塑產(chǎn)業(yè)價值鏈，擴大內(nèi)需激活消費，供需兩端必將隨投資與消費活躍度回升逐步回暖。雖時有隱憂，但我們相信中國商業(yè)地產(chǎn)市場的韌性猶存，在新的一年砥礪前行。當社會人流如織之時，便是經(jīng)濟乘勢而動之機。市場主體當動不失時，把握復(fù)蘇窗口時期的機遇，顯得尤為重要。”

“流動”視角下的華西經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)研判與展望

『 流 動 』之“人流復(fù)蘇”

1.1商業(yè)—實體商業(yè)客流有望于上半年基本復(fù)蘇，帶動零售招商回暖

經(jīng)濟基本面的復(fù)蘇程度將決定各大市場主體的投資預(yù)期，品牌在華經(jīng)營策略的調(diào)整將在上半年逐步兌現(xiàn)。運營商須提前研判，把控新一年投資風口的業(yè)態(tài)與品牌。

1.2旅游—五一黃金周，旅游市場迎來小高峰，節(jié)假日經(jīng)濟激活內(nèi)需

地方政府及商圈管委會應(yīng)重視傳統(tǒng)商圈在文旅板塊的營銷與品牌打造，在地文化的深挖與現(xiàn)代建筑設(shè)計和零售商業(yè)理念的融合對于傳統(tǒng)商圈的提檔煥新意義非凡。

1.3商務(wù)—商務(wù)客流回升，商務(wù)活動恢復(fù)常態(tài)，產(chǎn)業(yè)招引開啟新篇章

企業(yè)重拾市場信心、重塑對中國經(jīng)濟和行業(yè)發(fā)展的預(yù)期，是各行各業(yè)回歸常態(tài)、健康發(fā)展的前提。商務(wù)活動開始恢復(fù)，政府重出國門，為地方產(chǎn)業(yè)招商引流。

『 流 動 』之“資源流動”

產(chǎn)業(yè)層面：2023年市場若能實現(xiàn)有序恢復(fù)，激活資源要素的“流動”性，有兩個層面的突破值得期待。

其一，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)提檔升級，突破“中等收入陷阱”瓶頸，在全球產(chǎn)業(yè)價值鏈上不斷攀登，通過“鏈主”企業(yè)以點及面拉動上下游產(chǎn)業(yè)發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)濟增長新舊動能轉(zhuǎn)換。

其二，經(jīng)濟發(fā)展從城市升維至城市群協(xié)同一體，以頭部城市的經(jīng)濟動能驅(qū)動更廣闊區(qū)域的經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展，先富帶動后富，先進地區(qū)向欠發(fā)達地區(qū)輸送具有可持續(xù)發(fā)展能力的資源要素稟賦。反過來，資源要素向下沉城市的“流動”為企業(yè)投資創(chuàng)造的機遇。如何“高效”轉(zhuǎn)化大批地級市的市場潛能，才是各行各業(yè)能否成功打開廣闊下沉市場的關(guān)鍵所在，效率與適應(yīng)性是關(guān)鍵。

消費層面：激活中國消費市場，加速經(jīng)濟發(fā)展“雙循環(huán)”，內(nèi)需仍是關(guān)鍵。相對低迷的消費市場需要被激活，而消費者對未來經(jīng)濟形勢的預(yù)期才是當期消費市場是否能夠有效激活的關(guān)鍵。

一方面，經(jīng)濟與就業(yè)環(huán)境對勞動者友好是幫助其恢復(fù)收入預(yù)期增長的基礎(chǔ)。尤其是以工資性收入為生的勞動者，其收入消費彈性較高，收入的邊際增長引致的邊際消費支出往往更高。

另一方面，以“共同富?！睘閷?dǎo)向的收入再分配制度需要關(guān)注中低收入群體，年輕人所面臨的住房、醫(yī)療等社會關(guān)切同樣對當期消費產(chǎn)生擠出效應(yīng)。

中低收入群體的消費意愿增強、消費能力實質(zhì)提升，才能最終形成規(guī)?；南M基本盤，成為拉動經(jīng)濟增長的可持續(xù)動能。

『 流 動 』之“商貿(mào)物流”

3.1 “雙循環(huán)”之外循環(huán) — 跨境物流通道深化經(jīng)濟聯(lián)系，重塑國際地緣經(jīng)濟格局

依托中歐班列、泛亞鐵路等陸上物流通道的建設(shè)，西部地區(qū)從封閉走向開放，成為中國西進歐亞、增強與“一帶一路”沿線國家經(jīng)貿(mào)往來、重塑歐亞地緣經(jīng)濟格局的關(guān)鍵。從宏觀層面看，跨境物流通道之于“外循環(huán)”的意義，不僅限于商貿(mào)物流通道的共建，而進一步形成一種國與國之間更緊密的經(jīng)濟發(fā)展和人文交流的紐帶。

3.2 “雙循環(huán)”之內(nèi)循環(huán) — 物流與商流相輔相承，突破消費邊界，定義商業(yè)新模式

物流體系與商貿(mào)流通相輔相成，任何線上線下的商業(yè)新模式都離不開物流體系的及時響應(yīng)，而商業(yè)新模式的成功則幫助既有物流體系為適應(yīng)新模式需求而實現(xiàn)適應(yīng)性發(fā)展，進而補足現(xiàn)有物流體系的短板。2023年，直播帶貨依舊火熱，預(yù)制菜進一步搶占居民與餐館兩端市場，社會電商在優(yōu)勝劣汰中尋覓生存之道；而經(jīng)過疫情大考的中國物流體系將如何整合已有的經(jīng)驗和資源，并與消費需求結(jié)合，共同探索未來商業(yè)發(fā)展新模式，便是全年的主題之一。

『 流 動 』之“資產(chǎn)流動”

4.1 “長短周期”— 長周期看經(jīng)濟增長預(yù)期，短周期窗口機遇看資產(chǎn)價格

商業(yè)地產(chǎn)投資市場的長期價值仍取決于投資者對一個城市經(jīng)濟發(fā)展的良性預(yù)期，經(jīng)濟增長的穩(wěn)健性與商業(yè)地產(chǎn)更加平衡的供需關(guān)系，仍是在長周期下影響投資市場活躍度、讓資產(chǎn)“流動”起來的根本。盡管當期租賃市場的整體情緒尚未發(fā)生根本性扭轉(zhuǎn)，但一個合理的資產(chǎn)價格和看漲的市場預(yù)期可以成為短周期下投資市場的窗口機遇。2022年，成都產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資總建面已超過商業(yè)地產(chǎn)，物流資產(chǎn)成為投資者最青睞的西部投資標的，辦公樓緊隨其后。

4.2 “買家更迭”— 政府平臺公司晉升為西部辦公樓大宗投資需求新勢力

從量變到質(zhì)變，伴隨開發(fā)運營經(jīng)驗的累積，政府平臺公司有望在未來成為地產(chǎn)界不可忽視的中堅力量，讓西部城市的不動產(chǎn)資產(chǎn)能短期“流動”起來。

4.3 “零售之輕重”— 商業(yè)資產(chǎn)的盤活與商管運營能力的價值變現(xiàn)

運營管理盤活零售資產(chǎn)，讓投資市場“流動”起來；而商業(yè)運營管理的“輕資產(chǎn)”輸出同步將其能力建設(shè)的軟實力變現(xiàn)激活，進而推動前端招商運管市場“流動”起來；零售的“輕重”兩端便能夠活起來。

華西四城2022年商業(yè)與物流地產(chǎn)數(shù)據(jù)概要與2023年數(shù)據(jù)預(yù)測

華西甲級辦公樓市場

疫情導(dǎo)致企業(yè)資源流動性下降，宏觀基本面預(yù)期走弱致企業(yè)不動產(chǎn)策略延宕。2022年，成都、重慶、昆明三城甲級辦公樓凈吸納量均同比大幅下降，伴有空置率不同程度上升。需求端疲軟導(dǎo)致西區(qū)主要城市租金水平持續(xù)下跌，西區(qū)四城平均租金跌幅全年累計達1.8%。

西部城市積極推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，瞄準產(chǎn)業(yè)“鏈主”企業(yè)，依托成渝和關(guān)中平原城市群拓展產(chǎn)業(yè)價值鏈。產(chǎn)業(yè)新舊動能轉(zhuǎn)換，加速企業(yè)資源流動。盡管疫情三年辦公需求基本盤明顯收縮，但金融、專業(yè)服務(wù)類整體需求相對穩(wěn)健，支撐辦公樓去化。細分領(lǐng)域，律所業(yè)務(wù)擴張，加速西部城市布局；科技互聯(lián)網(wǎng)各城發(fā)展優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，成都軟件、游戲領(lǐng)先西部；重慶科技制造業(yè)、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)穩(wěn)步發(fā)展；西安硬技術(shù)、鏈主企業(yè)具有全國影響力；而昆明則依托農(nóng)產(chǎn)品、旅游優(yōu)勢，以生鮮直播帶貨的新媒體賽道加入城市競爭。

展望2023年，企業(yè)與產(chǎn)業(yè)資源流動性恢復(fù)，辦公需求有望在西部城市復(fù)蘇，但復(fù)蘇步伐取決于城市能級與地方政府產(chǎn)業(yè)招引政策落地。投資開發(fā)進入集中建設(shè)期，成渝兩市新興商務(wù)區(qū)建設(shè)，市場將邁入第二個供應(yīng)高峰期，成都天府新區(qū)、重慶兩江新區(qū)（中央公園板塊）將是供應(yīng)焦點。短期內(nèi)，全市空置率將走高，租金下行壓力加大。但市場仍呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性差異，核心CBD供應(yīng)進入尾聲，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)迎來投資窗口期，具有升值潛力。

西安高新區(qū)持續(xù)擴容，未來仍有發(fā)展空間，繼續(xù)主導(dǎo)西安市場。昆明將跨入集中供應(yīng)時代，巫家壩板塊將開啟第二CBD建設(shè)周期。全年需求端復(fù)蘇尚難恢復(fù)西部市場基本面，供過于求的短期矛盾仍給開發(fā)端帶來不小壓力，產(chǎn)業(yè)良性看漲的發(fā)展預(yù)期是關(guān)鍵。綜上，西部城市將在城市群、都市圈發(fā)展戰(zhàn)略下，成為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的支點。成渝也將在共建西部金融中心的道路上更進一步，金融仍然扮演西部辦公需求的關(guān)鍵角色。2023年的西部辦公樓市場將在曲折中迎復(fù)蘇曙光，市場主體與行業(yè)人應(yīng)合力推動市場走向良性競爭。

華西優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場

2022年的西部消費市場在動蕩中略顯疲態(tài)，西部重點城市1-11月社零總額增速均錄得負值。其中，西安受沖擊最大，限額以上單位社零總額降幅高達7.1%；重慶消費韌性較強，社零總額同比僅微跌0.1%。消費端受限令零售地產(chǎn)租賃需求明顯減弱，品牌開店更趨謹慎，而店鋪退租頻發(fā)，終致空置率上升?！胺€(wěn)租戶”成為貫穿全年商業(yè)招商運營的主基調(diào)。零售物業(yè)市場承壓，租金持續(xù)下滑。疫情導(dǎo)致開發(fā)周期拉長，全年新增供應(yīng)低于年初預(yù)期，共錄得新增供應(yīng)167.2萬平方米，同比下降四成。優(yōu)質(zhì)項目受地方市場關(guān)注，成都SKP、重慶時代天街E館、西安合生匯等成為全年亮點。

西部消費在逆境中展現(xiàn)出較強韌性，年末客流顯著回升，線下餐飲經(jīng)營出現(xiàn)明顯起色。商業(yè)運營不斷推陳出新，在消費內(nèi)容和消費場景方面突破既有邊界。西安推出的長安十二時辰憑借城市深厚的歷史文化底蘊，打造沉浸式唐風市井生活街區(qū)；成都Cosmo打造本土潮流文化集合，探索年輕消費新圈層。“首店經(jīng)濟”繼續(xù)成為各地打造國際消費中心城市的重要砝碼，尤其是成都全年新開首店，僅次于京滬，居全國第三。

展望2023年，西部城市多個優(yōu)質(zhì)項目加速推進，重慶中環(huán)萬象城、西安太古里、昆明萬象城、成都光環(huán)購物中心等項目備受關(guān)注。相較于投資與外貿(mào)，西部城市的消費力表現(xiàn)更優(yōu)。伴隨人流、客流、商流復(fù)蘇，積壓三年的旅游客群將回歸旅游資源豐富的西部城市。網(wǎng)紅城市的旅游優(yōu)勢將帶動地方消費市場加速回暖。綜上，2023年西部消費與商業(yè)市場復(fù)蘇速度有望高于全國平均水平，資本追蹤的業(yè)態(tài)與品牌將是新的一年商業(yè)招商的戰(zhàn)略瞄準目標。頭部玩家的“輕資產(chǎn)”輸出亦加速布局，商業(yè)管理正在進入“極化”時代，資源正逐步流向頭部企業(yè)。西部零售商業(yè)市場在優(yōu)勝劣汰迎來新生，與消費趨勢同頻，方能搶占先機，立于不敗之地。

華西物流地產(chǎn)市場

面對2022年復(fù)雜多變的消費環(huán)境，成都高標庫市場強于辦公樓和零售物業(yè)市場的韌性和穩(wěn)定性。需求格局蝶變，電商、傳統(tǒng)零售、制造業(yè)、物流運輸四大行業(yè)齊頭并進的需求格局成型。重慶和西安市場在面臨零售商貿(mào)倉儲需求轉(zhuǎn)弱之時，制造商需求浮出水面，實現(xiàn)零售與制造業(yè)需求動能的轉(zhuǎn)化。疫情期間，現(xiàn)代物流“保民生”，成為保障生活物資供應(yīng)、維持正常生產(chǎn)生活秩序的關(guān)鍵，也是物流地產(chǎn)市場基本面企穩(wěn)的基石。物流資產(chǎn)較強的逆周期、抗經(jīng)濟波動屬性，以及金融化程度高，物流地產(chǎn)基金運作成熟，使其成為疫情三年投資者追逐的熱點。2022年，西部地區(qū)物流地產(chǎn)大宗投資成交面積超過辦公樓，位居各業(yè)態(tài)首位。

展望未來，中國多數(shù)一二線城市未來將出現(xiàn)倉儲用地供需的結(jié)構(gòu)性矛盾，倉儲用地正在成為稀缺資源，大幅提高了投資者進入門檻?；诖?，仲量聯(lián)行結(jié)合國家《“十四五”現(xiàn)代物流發(fā)展規(guī)劃》重點任務(wù)分析研判，未來“倉庫+”的投資方式將主導(dǎo)一級土地市場。面向產(chǎn)地市場，農(nóng)產(chǎn)品出村帶來中國低線城市在地農(nóng)副產(chǎn)品初加工、篩選、預(yù)冷作業(yè)需求，以及制造業(yè)集聚區(qū)外溢的汽配件、電子產(chǎn)品裝配需求；面向銷地市場，成熟消費市場快速增長的生鮮和預(yù)制菜生產(chǎn)、存儲和分撥配送所需的冷庫及冷鏈服務(wù)需求，以及醫(yī)藥品下鄉(xiāng)帶來的高標準存儲需求，將使得“倉儲+裝配制造”、“倉儲+冷鏈”、“倉儲+食品加工”成為撬動一級土地市場的關(guān)鍵支點。