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作者 | 周智宇、曹安潯

經(jīng)過(guò)“畢業(yè)潮”、高管降薪之后，電商巨頭京東日益意識(shí)到降本并不治本，未來(lái)要更多靠經(jīng)營(yíng)能力吃飯。

最近兩個(gè)月，本已放權(quán)徐雷、逐漸退居二線的京東創(chuàng)始人劉強(qiáng)東突然活躍起來(lái)，密集現(xiàn)身內(nèi)部會(huì)，痛批部分高管拿PPT欺騙自己等，種種發(fā)言都在指向?qū)〇|的組織效率和集團(tuán)戰(zhàn)略失焦的不滿(mǎn)。

京東集團(tuán)總裁徐雷在第三季度財(cái)報(bào)電話會(huì)議上坦言，整個(gè)集團(tuán)還有太多的效率可以提升，明后年會(huì)將更多的精力用在“增效”上。

京東REITs，正是京東提高經(jīng)營(yíng)效率的重要方式之一。

12月26日，上交所官網(wǎng)顯示，嘉實(shí)京東倉(cāng)儲(chǔ)物流封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“京東REITs”）已獲證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)。

這將是第三只上市的倉(cāng)儲(chǔ)物流公募REITs，也是國(guó)內(nèi)第一只民企REITs。劉強(qiáng)東也成了一眾民營(yíng)企業(yè)家中，第一個(gè)吃到REITs螃蟹的人。

值得一提的是，京東REITs從受理到獲批，用時(shí)不到一個(gè)月，展現(xiàn)出政策對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家，尤其是民企的支持。

申報(bào)材料顯示，為順利獲批，京東拿出了自己的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為底層資產(chǎn)。

即重慶、武漢和廊坊3處物流園區(qū)，合計(jì)建筑面積35.1萬(wàn)平方米。它們不僅是中國(guó)國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)中稀缺的高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)，還是全國(guó)或者地區(qū)性物流中心，截至2022年6月底，三處物流園出租率均達(dá)到100%滿(mǎn)租狀態(tài)，比此前中金普洛斯REITs的94.6%還要高上一些。

京東REITs三大物流園的收入水平也很可觀。近三年年均經(jīng)營(yíng)性?xún)衄F(xiàn)金流為正，預(yù)計(jì)2022年、2023年的凈現(xiàn)金流年化分派率分別為4.17%、4.29%。

而這三個(gè)物流園僅是京東眾多倉(cāng)儲(chǔ)物流園的小部分。三季報(bào)顯示，截至2022年9月底，京東物流運(yùn)營(yíng)的倉(cāng)庫(kù)數(shù)量超1500個(gè)，總面積超3000萬(wàn)方。

京東方面也承諾，自REITs項(xiàng)目設(shè)立起五年內(nèi)，盡合理的商業(yè)努力，實(shí)現(xiàn)REITs項(xiàng)目下基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的京東集團(tuán)體系外租戶(hù)占比超過(guò)40%。

這意味著京東接下來(lái)可以繼續(xù)將手里的物流園通過(guò)REITs方式上市，減少自有資金投入，盤(pán)活沉淀存量資產(chǎn)，進(jìn)而提升經(jīng)營(yíng)效率。

市場(chǎng)對(duì)于物流園這樣收入比較穩(wěn)定的REITs也很認(rèn)可。同花順iFinD數(shù)據(jù)顯示，截至12月26日，中金普洛斯REITs與紅土鹽田港REITs上市不過(guò)一年多，已分別上漲了28.95%、24.63%，較同期滬深300的表現(xiàn)要好上很多。

證監(jiān)會(huì)副主席李超在首屆長(zhǎng)三角REITs論壇上表示，到今年11月底，已上市22只基礎(chǔ)設(shè)施REITs，募集資金超過(guò)750億元，總市值約830億元，整體較首發(fā)上漲約20%。募集資金重點(diǎn)用于科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展和民生等補(bǔ)短板領(lǐng)域，回收資金帶動(dòng)投資的新項(xiàng)目總投資額超過(guò)4200億元。

而京東REITs作為首個(gè)民企REITs獲批，也會(huì)進(jìn)一步提升民企參與REITs的動(dòng)力。

尤其是像萬(wàn)科、招商蛇口、華潤(rùn)等開(kāi)發(fā)商，平安不動(dòng)產(chǎn)、光大安石等機(jī)構(gòu)旗下有不少物流產(chǎn)業(yè)園，他們都摩拳擦掌等待將手里資產(chǎn)釋放出來(lái)，提高資金利用效率，并迎來(lái)自己的價(jià)值重估。

李超透露，未來(lái)將進(jìn)一步擴(kuò)大REITs試點(diǎn)范圍，盡快覆蓋到新能源、水利、新基建等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，推動(dòng)試點(diǎn)拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域。

萬(wàn)科總裁祝九勝在12月16日指出，最近監(jiān)管層對(duì)REITs的表態(tài)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)玩家來(lái)說(shuō)是個(gè)利好，相當(dāng)于90年代中期按揭政策的出臺(tái)。

祝九勝透露，萬(wàn)緯物流的REITs準(zhǔn)備是最充分的，目前就等著發(fā)改委的批復(fù)，萬(wàn)科在物流、商業(yè)、長(zhǎng)租公寓等業(yè)務(wù)上也都有項(xiàng)目符合REITs的標(biāo)準(zhǔn)。華潤(rùn)置地CFO郭世清也曾表示，如果政策放開(kāi)，華潤(rùn)置地會(huì)把一些合適的資產(chǎn)放到公募REITs市場(chǎng)里去。

中信證券基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師陳聰則認(rèn)為，REITs市場(chǎng)擴(kuò)容不僅將有效改善房企資產(chǎn)負(fù)債表，還會(huì)持續(xù)增厚企業(yè)利潤(rùn)水平，讓房企把經(jīng)營(yíng)重心放在專(zhuān)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)改造和效率提升上來(lái)。

這不僅是簡(jiǎn)單地存量資產(chǎn)盤(pán)活出表，而是一個(gè)持續(xù)的過(guò)程，將打開(kāi)不動(dòng)產(chǎn)玩家新的投融資空間，促進(jìn)資金良性循環(huán)。

一個(gè)靠著經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，靠手藝吃飯的新周期正在來(lái)臨。