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1月12日，戴德梁行舉辦了2022年度重慶商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)交流沙龍，活動(dòng)正式發(fā)布了戴德梁行《2022年重慶商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》和《疫情后商業(yè)社會(huì)復(fù)蘇》報(bào)告，報(bào)告從宏觀環(huán)境展望、城市發(fā)展、甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)、高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)、疫情后商業(yè)社會(huì)復(fù)蘇等6方面回顧了2022年重慶商業(yè)及物流地產(chǎn)市場(chǎng)情況，并對(duì)重慶市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展進(jìn)行了展望。

報(bào)告顯示，2022年重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共錄得3個(gè)新增供應(yīng)，分別是位于解放碑的來(lái)福士C座、江北嘴的金融城3號(hào)T2和新牌坊的國(guó)際都會(huì)，新增項(xiàng)目體量223,000平方米，存量攀升至2,477,172平方米。

由于外部環(huán)境不確定性增加，部分租戶(hù)出于降本增效等因素考慮，選擇縮減辦公面積或直接退租，重慶年度凈吸納量錄得負(fù)數(shù)，為-8,318平方米。

受疫情封控和經(jīng)濟(jì)下行影響，市場(chǎng)活躍度降低，業(yè)主采取更加靈活的租賃策略，重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓租金同比下降2.39%至每月每平方米81.18元。同時(shí)，受年初教培等機(jī)構(gòu)大面積退租和疫情、高溫的雙重影響，市場(chǎng)整體去化放緩，同時(shí)新項(xiàng)目空置率高企，推動(dòng)全市空置率同比上升6.65個(gè)百分點(diǎn)至36.49%。

從2022年甲級(jí)寫(xiě)字樓成交租戶(hù)來(lái)看，金融服務(wù)、TMT、專(zhuān)業(yè)服務(wù)行業(yè)租戶(hù)是重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃主力，位列年度成交前三名。以高科技、互聯(lián)網(wǎng)及傳媒為主的TMT行業(yè)表現(xiàn)亮眼，從2021年的第四名上升至2022年成交第二名。分區(qū)域來(lái)看，解放碑、大石化和照母山區(qū)域成為全年800平方米以上成交最多的地區(qū)。而從成交類(lèi)型來(lái)看，新增和搬遷類(lèi)型最多，占比分別達(dá)到41.87%、32.49%。

戴德梁行重慶公司項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部主管游雅雯認(rèn)為，若2023年的未來(lái)供應(yīng)如期入市，將給重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)約57.6萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，而新項(xiàng)目去化需要時(shí)間，空置率普遍高企，預(yù)計(jì)2023年重慶甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)空置率將進(jìn)一步爬升。

游雅雯指出，前期因嚴(yán)格的疫情管控導(dǎo)致市場(chǎng)活躍度下降，租金走低，凈吸納量多次錄得負(fù)數(shù)；隨著疫情防控的放開(kāi)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)生活逐步邁入正軌，預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)情況將逐漸恢復(fù)向好，租金、凈吸納量等主要指標(biāo)或?qū)⒂|底反彈。

此外，重慶政府高度重視地方碳達(dá)峰碳中和工作，“1+2+6+N”政策體系已基本成型，在此背景下，低碳減排亦成為甲級(jí)寫(xiě)字樓提升樓宇品質(zhì)的重要課題，從初期的綠色建筑設(shè)計(jì)到后期的低碳環(huán)保裝修，綠色辦公將愈發(fā)受到市場(chǎng)重視。

從2021年12月16日至2022年12月15日，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)共錄得6個(gè)新增供應(yīng)，分別是大悅城、龍湖公園天街、吾悅廣場(chǎng)、龍湖愛(ài)加兩江星悅薈、T CITY桃源天地和龍湖時(shí)代天街E館，新增供應(yīng)體量67.4萬(wàn)平方米。全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心存量攀升至6,436,000平方米。

多座新項(xiàng)目的陸續(xù)入市令重慶零售市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，全市優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心租金整體呈緩慢下滑態(tài)勢(shì)，疊加疫情反復(fù)的影響，全市最優(yōu)層平均租金為568.40元/平方米/月，同比下降2.41%。同時(shí)，受新冠疫情、經(jīng)濟(jì)下行影響，重慶實(shí)體零售表現(xiàn)低迷，商家閉店撤場(chǎng)現(xiàn)象增加，空置率上升至12.04%，同比增長(zhǎng)1.63個(gè)百分點(diǎn)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2022年重慶共引進(jìn)148家首店，高端品牌加速入駐，促進(jìn)培育建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市。如新開(kāi)業(yè)的龍湖時(shí)代天街E館有超過(guò)30家品牌為西南或重慶首店、城市旗艦店、概念店，包括niko and 重慶首店、Naturehike西南首店等；長(zhǎng)嘉匯購(gòu)物公園開(kāi)出國(guó)藥中服市內(nèi)免稅店西南首店、SND全國(guó)首個(gè)超凡百貨概念店等；來(lái)福士購(gòu)物中心則引入重慶首家樂(lè)高品牌旗艦店、開(kāi)心麻花8劇場(chǎng)重慶首店等。

2022年存量商業(yè)新開(kāi)業(yè)品牌中，零售品牌占比最多，約占54%；全國(guó)品牌最為活躍，約占59%，而從分布區(qū)域來(lái)看，解放碑、觀音橋商圈的新開(kāi)業(yè)品牌最多。

戴德梁行重慶公司商業(yè)地產(chǎn)部主管唐正藝認(rèn)為，在疫情管控放開(kāi)的背景下，2023年重慶將迎來(lái)多個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，如重慶國(guó)瑞兩江購(gòu)物公園、龍湖重慶龍興天街若順利入市將促成龍盛商圈的成熟，而中南重慶大有境、蔡家中央大街的入市將加速蔡家商圈的發(fā)展。

唐正藝指出，目前實(shí)體零售低迷的狀態(tài)只是暫時(shí)的，未來(lái)待人員流動(dòng)重新活泛后，運(yùn)營(yíng)商的招商工作也將恢復(fù)往期正常狀態(tài)，積極填補(bǔ)空鋪，并引入新興業(yè)態(tài)，重慶優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的空置率有望回落。

未來(lái)隨著城市北區(qū)人口的不斷導(dǎo)入，北區(qū)商業(yè)供應(yīng)持續(xù)落地，相關(guān)業(yè)態(tài)規(guī)劃若能如期兌現(xiàn)，北區(qū)商業(yè)檔次將進(jìn)一步提升，重慶傳統(tǒng)商圈的消費(fèi)客群將面臨又一波分流。

隨著國(guó)際物流要素組織能力大幅提升，現(xiàn)代化國(guó)際供應(yīng)鏈智慧化水平大幅提高，重慶物流帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展作用極大提升，內(nèi)陸開(kāi)放高地功能顯著提升，初步形成“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、西部陸海新通道聯(lián)動(dòng)發(fā)展的戰(zhàn)略性樞紐。

2022年全年重慶高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)新增供應(yīng)量96.35萬(wàn)平方米，推升全市總存量達(dá)到427.7萬(wàn)平方米。 在總體新增項(xiàng)目減少和需求回升的雙重作用下，空置率同比下降6.9個(gè)百分點(diǎn)至17.1%，租金同比上升1.8%至23.9元/平方米/月。

重慶一手物流用地供應(yīng)量在2019年達(dá)到頂峰后逐年下降，2022年重慶一手物流用地成交11宗，總供應(yīng)面積1,461畝，除巴南區(qū)有較大倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)外，中心城區(qū)和周邊區(qū)縣倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)緊縮態(tài)勢(shì)仍在持續(xù)。

展望未來(lái)，2023-2024年重慶高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)量分布主要集中在兩江空港、兩江龍盛、九龍坡、巴南和沙坪壩區(qū)域，其中兩江空港為新增項(xiàng)目最為集中的區(qū)域，預(yù)計(jì)將新增供應(yīng)量58萬(wàn)平方米。

戴德梁行重慶公司產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管李小強(qiáng)認(rèn)為：重慶中心城區(qū)物流供地在2019年達(dá)到頂峰后，拿地?zé)岫缺３殖掷m(xù)下降走勢(shì)，近兩年拿地主力主要為物流地產(chǎn)商，中心城區(qū)物流供地主要集中在巴南區(qū)（多為南彭組團(tuán)）和渝北區(qū)（多為空港組團(tuán)）。

重慶已逐步形成“一帶一路”、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、西部陸海新通道聯(lián)動(dòng)發(fā)展的戰(zhàn)略性樞紐，隨著陸港、空港和水港三類(lèi)樞紐建設(shè)賦能，RCEP開(kāi)始實(shí)施，重慶外向型經(jīng)濟(jì)將得到進(jìn)一步發(fā)展，第三方物流、零售業(yè)、電商、制造業(yè)租戶(hù)的需求將得到持續(xù)釋放。

李小強(qiáng)指出，受重慶地理環(huán)境的影響，區(qū)域市場(chǎng)分散的格局現(xiàn)已形成，預(yù)計(jì)未來(lái)在新增項(xiàng)目的供應(yīng)下，以?xún)山崭?、兩江龍盛、沙坪壩、巴南等地將成為重慶主要物流供地和高標(biāo)倉(cāng)供應(yīng)市場(chǎng)，而以上區(qū)域已經(jīng)落位機(jī)場(chǎng)、港口、鐵路港、公路港等重要物流樞紐。

戴德梁行重慶公司策略發(fā)展顧問(wèn)部主管馬麗華認(rèn)為，要找尋疫情后商業(yè)社會(huì)的復(fù)蘇規(guī)律，我們首先需要認(rèn)識(shí)政府的刺激舉措、企業(yè)的刺激手段對(duì)疫后商業(yè)復(fù)蘇的影響。于是我們以東、南亞地理位置、疫情放開(kāi)時(shí)間、經(jīng)濟(jì)情況和疫情政策為篩選條件，選出中國(guó)香港、新加坡、日本共三個(gè)地區(qū)或國(guó)家，對(duì)其疫情歷程進(jìn)行回顧，關(guān)注對(duì)應(yīng)時(shí)間的社會(huì)零售額、公共交通出行量、政府刺激舉措和企業(yè)刺激舉措等情況。

馬麗華指出，中國(guó)香港、新加坡和日本政府均在疫情中采取相關(guān)舉措，包括派發(fā)大額消費(fèi)券、減免稅費(fèi)等，而當(dāng)?shù)仄髽I(yè)結(jié)合政府的刺激舉措推出了更適合自身的刺激措施。以香港海港城為例，在政府派發(fā)大額消費(fèi)券之后，海港城趁勢(shì)派發(fā)商場(chǎng)消費(fèi)券，或推出消費(fèi)返贈(zèng)活動(dòng)，和政府舉措形成多層面刺激，實(shí)現(xiàn)了人流量的快速?gòu)?fù)蘇。參考日本大型百貨公司大丸松板屋，其通過(guò)推出服裝租賃項(xiàng)目、打造露天集市、布局海外線上業(yè)務(wù)等手段嘗試打造全新消費(fèi)場(chǎng)景，同時(shí)與出租車(chē)達(dá)成合作推出宅配試穿服務(wù)，最終挺過(guò)低迷期，迎來(lái)銷(xiāo)售額快速?gòu)?fù)蘇。

總的來(lái)看，相關(guān)地區(qū)的企業(yè)配合政府舉措制定促銷(xiāo)活動(dòng)、拓寬產(chǎn)品供給渠道、嘗試打造如露天廣場(chǎng)集市等新的消費(fèi)場(chǎng)景，持續(xù)增強(qiáng)客群的消費(fèi)意愿和信心，助力商業(yè)社會(huì)復(fù)蘇。馬麗華最后指出，企業(yè)需要從自身角度出發(fā)，結(jié)合政府的刺激措施，通過(guò)不斷創(chuàng)新的手段，共同加速商業(yè)社會(huì)的復(fù)蘇。（中國(guó)日?qǐng)?bào)重慶記者站 譚英姿）

來(lái)源：中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)